中原2012深圳莱蒙·水榭春天35#地块开发顺序及定位.ppt

对商铺的经营目的 项目已有大型集中式商业，无须再设置集中式商业带动街铺人气 周边地块商业体量也较大，如再设置集中式商业，则加剧片区商业竞争 从商业利润最大化角度出发，街铺利润大于集中式 3-5#地商业指标以街铺设置为主 街铺人流分析 天虹 大商业群 沃尔玛 初中 万家 集中式 集中式 外向性商业主干道 地地东侧社区搭乘地铁回家路线 3# 4# 5# 商业街价值分析 2# 3# 4# 绿景 村委 中航 鹏润达 合正 七里香榭 龙华人民路 民塘路 民繁路 5# 第一价值街区 民塘路一楼街铺 第二价值街区 4-5#区间路街铺 第三价值街区 民塘路二楼街铺 3-5#临街街铺商业经营业态选择——社区生活为主 咖啡西餐 银行 红酒坊 社区超市 小型书店 特色餐饮 家居饰品 结论 3-4#、5#的开发顺序 先开发3-4#地块，后开发5# 3-5#的住宅定位 成就首席豪宅大盘形象 3-5#的商业定位 街铺 The end , thank you . 深圳湾片区 CBD中央居住区 华侨城片区 豪宅客户区域特性对比 中心区 香蜜湖 中心区豪宅客户特征：求城市中心，求大 代表楼盘 嘉里雅颂居 天健世纪花园 星河·国际 黄埔雅苑 城中雅苑 ? 附近工作的企业高层管理人员，经商人士，公务员 ? 他们依恋中心区成熟/便利的商务配套 ? 他们认可“城市中心”所赋予他们的标签感和成就感，“中心的就是最好的” ? 他们具有较高的知识水平，靠“打工”赚取人生享受 典型案例 ? 林先生，年龄在40岁左右，地产行业专业人士，居住在雅颂居，工作在罗湖，自住兼投资 ? 客户关键词：住在这里，我就是中心 ? 客户语录：喜欢CBD这里的成熟配套、去那里都方便，地段好 客户素描 香蜜湖豪宅客户特征：求城市，求资源 客户素描 ? 原住民、潮汕客为主 ? 企业中高管和中小企业主为主，少部分财富顶峰人士 ? 思想保守，对新鲜事物的接受度较低，传统 ? 客户具有浓厚的福田情节，或者居住在福田和罗湖的结合部 ? 喜好金碧辉煌，注重标签感，外显和张扬 典型案例 ? 张先生，36岁，东北人，主要进行股票基金投资，目前住宅水榭花都 ? 换房动机：我选它，主要是在市中心，配套好，交通好 ? 客户语录：住在香蜜湖很舒服，大气有安静，纯粹的生活区 代表楼盘 香蜜湖1号 水榭花都 熙园 中旅国际 华侨城豪宅客户特征——居住理想族：低调，需求与城市相对隔离的私密和安静，对生活各个方面要求都很高（从产品到氛围） ? 深圳的早富者，原来住在银湖等深圳较早的富人区，外企中高 管，传统行业私营业主为主 ? 低调隐秘，不张扬，富有内涵 ? 喜好自然环境、安静，注重家庭和家庭成员的居住需求 ? 居家需求明显，对居住品质的要求较高，关注细节 ?王先生，40多岁，北方人，主要知名国际投资公司亚洲区负责 人，开公司在科技北，原住在招商海月，购买波托菲诺大平面 ? 购买动机：最适合居家，安静、配套齐全、环境好 ? 客户语录：“自然环境很好，比较安静，也看过红树西岸，产品比较 好，就是没有什么社区和园林”/“在国外住习惯了，这里的感觉最像国外。” 典型案例 代表楼盘 波托菲诺 纯水岸 天鹅堡 客户素描 填海区豪宅客户特征——城市新贵，追求生活环境升级，视野相对传统客户开放，更容易认可前景 客户素描 ? 城市新贵，相对其他豪宅片区年轻，30-40岁左右 ?国外留学或培训经历的比例高，富有远见， 看中片区的未来发展 ? 更OPEN，容易接受新兴事物 ?都市时尚精英，四成的客户经常去香港消费 典型案例 ? 李先生，35岁，原住在香蜜湖，购买了三湘海尚，有海外留学经验，自住兼投资 ? 客户关键词：人总是要追求好的东西 ? 客户语录：能看到海的景观，很喜欢；后海湾以后发展的价值远不止如此，我相信自己的眼光。 代表楼盘 三湘海尚 卓越维港 皇庭港湾 CBD中央居住片区豪宅客户——城市的远见家，对龙坂片区有更深刻的了解，懂得识别与鉴赏产品的好坏 代表楼盘 圣莫丽斯 第五园 客户素描 ? 35-45岁居多，财富有所积累，稳定丰厚的收入 ?有足够鉴赏力，懂得识别与鉴赏产品的好坏，而且对自身鉴赏力十分自信 ?对龙坂片区有更深刻的了解，对城市有更广阔的视野，福田CBD是主要客群 ?改善生活环境自住型居多 典型案例 ? 黄先生，40岁，原住景田，3口之家，小孩国外留学；福田企业高层管理人员，有3次购房经验 ?客户语录：这个片区未来就是CBD，未来成熟买就很贵了，所以现在买很值。 深圳豪宅片区客户研究结论 区域 客户特征 中心区 城市传统高端客户：传统意识，以城市中心（成熟地段，自然资源）为财富沉淀的标签，需要一所这样的房子来张扬与定义自己的身