合富辉煌011年11月上海房地产市场月度报告.doc

上海房地产市场月度报告 2011年11月 2011年12月3日 目录 目录 2 第一部分 市场要闻 3 一、数字经济 3 二、政策法规 4 三、企业动态 5 四、市场动态 6 第二部分 各级市场分析 7 一、土地市场分析 7 二、商品房市场分析 9 三、二手房市场分析 13 第三部分 区域成交分析 15 一、上海四环五区成交走势 15 二、上海各区域成交涨跌情况 17 三、本月十大热销楼盘分析 18 第四部分 本月楼盘推荐——华润置地中央公园 20 第一部分 市场要闻 数字经济 1、 上海市1-10月房地产市场基本情况 1-10月，上海市房地产开发投资稳步增长，新开工面积、竣工面积保持较快增长势头，商品房销售市场依然低迷。 全市房地产开发投资完成1747亿元，比去年同期增长9.9%，增幅比1-9月上升2.8个百分点；上海市商品房施工面积12193.7万平方米，住宅施工面积7781.37万平方米，增长15.2%；上海市商品房销售面积1417.54万平方米，其中商品住宅销售面积1144.83万平方米，下降15.3%，降幅扩大0.4个百分点。 2、10月份上海市CPI同比上涨5.6% 10月份，上海市居民消费价格总水平同比上涨5.6%，涨幅较上月回落0.1个百分点；环比与上月持平。 从两大分类看，消费品价格同比上涨6.5%，涨幅比上月回落0.6个百分点；服务项目上升3.9%，升幅较上月上升0.9个百分点。 从八大类别看，同比呈“七升一降”态势。其中，除娱乐教育文化用品及服务类下降2.3%外，其他七类均上升。食品类涨幅居首，为10.9%，上拉居民消费价格总水平3个百分点；其余依次为衣着类（9.1%）、家庭设备用品及维修服务类（8.7%）、居住类（5.9%）、医疗保健和个人用品类（2.5%）、烟酒类（1.5%）及交通和通信类（1.1%）。 1-10月份，上海市居民消费价格总水平比去年同期上涨5.3%。其中，上年翘尾因素影响为2.5个百分点，新涨价因素为2.8个百分点 政策法规 1、西安开启预售监管系统 从12月21日起，西安市将启用“西安市商品房预售资金监管系统”。商品房预售资金实行“专户归集、专款专用、封闭管理”，应由购房人直接交入监管账户，房地产开发企业不得另设其他账户收存预售金。在购房过程中，如果发生退款的，购房人可直接向监管银行提出申请。 合富观点：?商品房预售资金监管系统的启用将进一步改进和完善预售资金监管手段，提高监管水平，维护购房人的合法权益。 2、限购令到期城市预计明年继续执行 10月以来，全国楼市尤其是一线城市房价下调趋势愈加明显。近期高层频频表态，强调继续推进房地产调控。近十个城市的限购政策将于今年年底到期，包括厦门、福州、海口、青岛、石家庄、合肥、中山、苏州等城市在颁布“限购令”时都曾明确，12月31日为限购政策执行的“有效期限”。当地政府至今尚未对明年限购是否继续执行明确表态，但表示，限购政策到期后是否延展，需视国家宏观政策而定。 合富观点：在中央屡次重申房地产调控不放松的情况下，地方政府明年不可能放松限购，但在操作层面出现松动的可能性仍然存在。预计将继续执行。 3、沪房屋征收补偿细则施行 《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》于2011年10月19日施行。具体内容包括，确立了以市房屋管理部门为主体的房屋征收行政管理体制和以区县人民政府为主体的房屋征收行政实施操作体制；明确了为公共利益需要征收房屋的具体操作程序；设定了旧城区改建事前征询制度；确定了本市房屋征收补偿标准的核心政策；取消了行政强制执行，明确实行司法强制执行。 企业动态 1、万科开盘下调价31.7% 据网上房地产数据显示，万科尚源新一批备案精装修公寓项目最低备案价11200元/平方米，为青浦重固镇福定路288弄1号楼。然而，在今年7月23日备案的精装修公寓项目，最低价为16400元/平方米。以此计算，本次最低备案价较之前下调了5200元每平方米，调价幅度达到31.7%。 合富观点：近期楼市降价风一股接一股，临近年关，开发商需回笼资金，通过打降价牌，吸引顾客，万科在调价方面更是一步到位，降到最低，可见开发商压力之大。 2、恒大提前完成全年销售目标 在政策调控效果初现，全国楼市“入冬”的背景下，恒大地产依然捷报频传。11月14日，恒大地产发布10月销售数据显示，截至10月底，恒大完成合同签约额778.7亿元，提前两个月完成全年700亿元的营销目标。 合富观点：恒大是个例外。在去年楼市不佳的情况下从7月份开始，恒大地产的销售均价就有所调整，有效清理了在售积压的尾盘，使目前的销售存量保持良性增长。 3、中海地产首次披露商业地产蓝图 上市房企巨头中海地产11月17日发布新闻资料，首次披露其