合富辉煌200年乌鲁木齐房地产市场调查报告.doc

2007年乌鲁木齐房地产市场 调 查 报 告 新疆合富辉煌房地产公司 2008年4月18日 目 录 前言………………………………………………………… 3 一、乌鲁木齐土地市场…………………………………………… 7 二、乌鲁木齐城市经济背景……………………………………… 9 三、2007年乌鲁木齐住宅市场………………………………… 14 四、2007年乌鲁木齐房地产市场需求分析…………………… 19 五、乌鲁木齐土地市场政策回顾与解读……………………… 21 六、2008年乌鲁木齐房地产预测……………………………… 26 前 言 2007年是乌鲁木齐房地产市场快速发展的一年。随着乌鲁木齐城市综合竞争力的提高，房价开始朝价值方向回归，出现上升趋势,较2006年已有整体升级表现，成交量带动了房价，也导致发展惜售心理。由于城市经济持续快速发展，房地产市场前景向好，所以在未来的一年房地产价格仍有继续上涨空间。 从乌鲁木齐市统计局了解到，2007年，乌鲁木齐市商品房共实现销售收入106.9亿元，全市287家房地产企业实现主营业务利润14.76亿元，比上年增长92%。造成房地产企业利润快速增长的原因有两个，一是受全国房地产市场持续升温的带动，乌鲁木齐市的商品房价格上涨较快。其次是投资需求上升。在房价上涨预期的诱导下，投资性需求有所上升，扩大了需求总量，推动商品房旺销。 一 、乌鲁木齐土地市场 1、2007年供储用地情况： 去年乌鲁木齐市拟供储备土地19宗，共计3495.51亩,共计233万平方米。19宗土地中： 天山区共4宗，合计483.57亩，32.5万平方米； 沙依巴克区公7宗，合计1171.58亩，78万平方米； 水磨沟区共4宗，合计412亩，27.5万平方米； 新市区4宗，合计1428.36亩，95万平方米。 天山区（共483.57亩） 第一宗地 后泉街 7.86亩 办公居住用地 第二宗地 大湾路 15.67亩 商业住用地 第三宗地 团结户八户梁林地 280亩 正在规划设计 第四宗地 中环路 180.04亩 正在规划设计 水磨沟区（共412亩） 第一宗地 河滩路东7巷 70亩 居住用地 第二宗地 东八家户河滩路东侧 200亩 商住用地 第三宗地 东八家户南湖北路 25亩 商住用地 第四宗地 河南路 117亩 商住用地 沙依巴克区（共1171.58亩） 第一宗地 克拉玛依西路 68.7亩 商住用地 第二宗地 克拉玛依西路 24.71亩 商住用地 第三宗地 九家湾大庆路东侧 74.38亩 商住用地 第四宗地 九家湾大庆路东侧 34.76亩 商住用地 第五宗地 马料地 270亩 正在规划设计中 第六宗地 九家湾克拉玛依西路 269.29亩 用于商业或工业 第七宗地 九家湾五、六队 429.29亩 正在规划设计中 新市区（共1428.36亩） 第一宗地 长春路 90亩 商住用地 第二宗地 阿勒泰路 7.86亩 商住用地 第三宗地 四八家户六、七队 600亩 正在规划中 第四宗地 长春路 730.5亩 轻轨用地 单位：万平方米 从2007年供储用地规划区域分布来看，新市区占首位，供储用地95万平方米，占总的供储用地的41%；其次是沙依巴克区，供储用地78万平方米，占总的比重的33%；天山区、和水磨沟区供储面积分别是32.5万平方米、27.5万平方米。分别占比重的14%和12%。 2、居住用地供需强劲，新市区、沙区供应较大 新市区占首位，供储用地95万平方米，占总的供储用地的41%；其次是沙依巴克区，供储用地78万平方米，占总的比重的33%。 从城市北扩新区规划思路上看，北新区规划出多元化多功能的区域发展目标：北京路北延、北外环路、乌奎路等区域主干道的规划建设，打通了北新区与市中心、头屯河区和东山区两个城市副中心区的流通渠道，直接意义在于从时间和空间上拉近了北新区与三个城市中心的距离，并成为北部城市发展重心——铁路局片区的有机组成部分。 在规划中可以看到，北新区的仓储物流、高新科技园、生态旅游农业经济将与大三角完成有效承接，多元化的城市功能和优越的自然环境必将吸引大量的常住人口。 规划中对于北新区的功能分布进行了详实的定位：北部的高新农业基地和生态旅游农业经济区、东北部的高新科技产业带、东部的工业区、东南部的文广铁路货运站、西部的安宁渠路两侧的仓储物流园区与机场物流区对接、中部以商住混合、行政办公、教育、城市公园以及多点分布的市政设施。 这种区域性的功能分布已经将北新区规划成为乌鲁木齐市城市发展中，采取南北两侧协同发展的“扁担形” 格局的重要组