天方地产2010年11月12日九江恒·江南岸营销推广报告.ppt

鄱阳湖生态经济区——国家战略规划——建设生态宜居的新型城市群 ，实现中部崛起 九江——顺应国家战略规划，建设生态宜居的新型城市群，将成为环鄱阳湖城市群的名片 铁路公交化——九江与南昌仅有40分钟的距离 九江——从两湖时代向八里湖时代迈进——城市板块运动已经启动 八里湖新城—九江未来之城—新城建设已现雏形 八里湖新城——绿色原生态居住区 市场销售情况——暂时出现供大于求情况 本项目认知 项目情境：周边环境较杂乱，片区楼盘集中，入住率逐渐提升 基本资料： 项目位于八里湖新区，九瑞大道与泰山路交汇处； 占地29419㎡，容积率1.79，其中地下车库面积6590.28㎡； 物业类型： 情景多层+电梯洋房； 景观资源： 北面依长江，南临17平方公里八里湖； 东面靠龙开河景观带； 周边情况及配套： 项目周边多个楼盘正在施工，未来生活氛围浓厚； 周边配套设施完善，教育资源佳； 周边物业价格： 项目周边物业均价接近5000元/㎡ 片区内暂无顶级楼盘供应； 项目情境：项目规划布局——院落式居住组团，均好性建筑排布 项目情境：从项目户型看项目档次——中档物业为主，少量强有力竞争产品 项目情境：从项目户型看项目档次——中档物业为主，强有力竞争产品非常有限 项目情境：项目风格——现代欧式风尚，自在优雅 项目情境：产品设计——挖掘亮点——高层 项目情境：产品设计——挖掘亮点——多层 项目基本卖点 我们有效营销主张的形成 以文化营销创造项目核心价值主张 推广案名／形象广告主打语 推广调性——温馨、浪漫、感性、诗意 我们的战略目标 Product+ Price+ Place+ Promotion=成功 Product产品——强化核心价值主张及体验 Place渠道——体验场 Place渠道——中高档楼盘，以小众媒体为主； 城界清晰 展示演示区—楼书—触摸式互动电子楼书 一、蓄势阶段： 入市价格低开，低于市场预期，保障基本利润，快速回笼资金，形成热销效应，寻找适当的时机提升价格。 二、开盘强销阶段： 树立价格标竿，标准为景观、位置、户型较佳的单元。不断拉升价格试探市场，走向高潮。 三、尾盘期： 如果销售面临较为严重的压力时，采取阶段式促销 价格策略详叙 根据销售单位的朝向、区位等综合因素，采用分级定价策略； 实行一房一价，实现较高的性价比； 实行灵活的付款方式和优惠幅度。 差异化定价策略 价格策略 保持价格策略的动态性 价格策略是促动销售进程的实质性推动力之一，必须根据实际销售情况进行策略性调整； 推广阶段不同，推出房源不同，工程进度和卖点兑现程度不同价格对应进行策略性调整。 价格策略 分级价格控制策略 采用公开价和实得价双级控制体系； 公开价格一般包含4%-5%的常规折扣； 折扣大小由现场主管、营销总监分级分权控制 差价分析（暂定） 根据我公司对中小户型住宅销售经验，参考九江市场楼层差价，建议本项目的多层楼层差价为80-120元/㎡，小高层楼层差价40-60元/㎡，东西朝向差价30-50元/㎡ 现场包装策略 标准化营销模式 品牌 建立消费者心中优势地位 品牌只是一个结果，产品是贯穿其中的过程 品牌发展商的目的就是为消费者提供具有一定功能效益和附加价值，并能够获得消费者认同的房地产消费产品。 产品 产品体验价值 体验营销 产品价值发展历程 园林景观+样板房+售楼部，展现楼盘的高品质，实景让购房者眼见为实 营造样板区—未来生活的现实体验 样板示范区 售楼部 泰山路 工地入口 楼体条幅 楼体标饰 大广告看板 小区标识 标旗系列 路口路牌 气氛营造 导 示 系 统 导视系统 本案 引导旗 导视牌 导示与展示系统——垄断八里湖北片区 在九瑞大道、泰山路、长城路等要道沿路设置导示系统；通过导示系统控制八里湖北区； 项目周边设置绿色围墙隔断，配高大灌木； 提升了项目形象，并与周边杂乱形象作出了和谐隔离； 绿色隔离墙 围板 设置3M高的形象围板，与周边杂乱形象相隔，且可宣传形象 项目地块包装围墙尺寸3米以上，提升形象，彰显气势 城界清晰，领地感突出 展示建议——围 挡——富有视觉张力 关键词：温馨、浪漫、诗意、品味、视觉张力 大尺度的围挡彰显开发商实力，稳固客户信心，将项目信息最大限度的展示给客户，实现信息的实时传递。客户的体验之旅是从道旗、围挡开始的。。。。 体现品味感，吸引眼球，震撼视觉和体现 售楼中心——外部清新大气，吸引眼球， 售楼中心——温馨、浪漫、诗意、煽情 1.售楼处悬挂小彩旗 2.售楼处导视牌 3.楼体条幅 4.围板包装 5.小品布置 售楼处展板 形象背景 项目模型 室内包装 包装上需要热烈， 烘托气氛。 要求要有文化品位和核心提炼 售楼中心——室内包装示意 洽谈区—咖啡厅的感觉，是静谧，格调的体验 ◆是