成都联别墅香溪里定位报告.ppt

一定规模的院宅进一步组成由步行的花园式小街连缀而成的邻里结构，作为小区的规划单元 Product 里坊式布局（三） Product 里坊式布局（四） 一定数量的里弄通过公共的里坊门面对应园林化的街坊式公共庭院空间 通过园林式街坊（本质亦是放大的庭院）的连缀就形成了整个小区的公共步行系统 系统的首尾或结合部上根据地形与地貌条件布置自然形态为主的具有起伏的林地山泉景观，成为对公共空间向自然的延伸，寓意为“来自大地，亦回归大地”。 Product 里坊式布局（五） 小区主要控制性经济技术指标 用地面积 950971M2 社区居住单元 294－326户 其中多层 102户 院宅： 192－224户 总建筑面积 59520－65280 M2 其中住宅 52920－58680 M2 综合配套服务（含半地下车库）：6300 M2 其它：300 M2 小区主要控制性经济技术指标 综合容积率 0.62－0.69 住宅容积率 0.56－0.62 居住毛密度 2.1－2.3户/亩 建筑密度 22%－26% 绿化率 43%－45% Price 价格定位原理 价值定价法 $0 客观价值 认知价值 产品价格 产品成本 市场努力 竞争者价格 用户购买动机= 认知价格 - 产品价格 企业销售动机 = 产品价格 - 产品成本 市场努力 全国首创 制造媒体热点 样板区实景 青道房建筑工作室之售楼部 客户投资人计划 出位的广告形象 Price 价格定位 市场推广 栖居理念讨论 香溪里书画比赛 “怀念童年”征文 强化产品自身优势 大力宣传“都江堰---最适宜的居住区”的概念 强调本产品的创新性和独一无二 制作都江堰生活手册或电视片 “创新第三代人性住宅” 主题广告口号提出 样板区率先修建,让消费者切身感受 组织各项公关活动，炒作项目的知名度 客户认知价值大幅提升 到一个较高的心理价格 （3000元） 以2200千元的价格强势开盘，使客户得到 巨大的让渡价值，销售必将势如破竹 Price 价格定位 价格指标/区位 温江 龙泉 华阳 青城山 均价范围（元/平方米） 2800 1900-2600 2500-5200 2100-4000 总价范围（万元） 43-95 28-135 35-190 10-159 我们先看看参照系（竞争者）的价格： 以上四个地域 房产均价：2200元/平方米。且这一价格 下的房子是清水房。 都江堰青城山别墅产品定价 项目名称 所在地 价格 古堰雅居 都江堰观景路宝瓶花园内 1800元/平米起价,已售完 丽水青城 都江堰幸福大道 别墅均价2000元/平米 假日青城 青城山 13-16万/套 青城白鹭洲 青城山 别墅2510～3670元/平米 青城山水 青城山 别墅3100～3520元/平米 青城阳光 青城山 均价2000 中国青城 青城山 别墅2850～3150元/平米 香溪里的消费者认知价格 分户中央空调 独立燃气供热供暖系统 双开塑钢窗户，带隐型纱窗 品牌整体厨卫 送装饰画 吊顶、壁柜 户外花木 细节 800元/平米（精装修）+ 2200元（竞争者价格）把客户对=3000元/平米 Price 价格定位 我们的价格 2200—2400元/平米 地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 定位策划报告 成都微星数据技术营销有限公司 地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 我们的思路 项目用地分析 找到软肋 市场现状、 客户分析 发现市场空白 提出解决方案 扬长避短 都江堰市方位演示 项目所在地 宏观经济背景 增长率% ※ 97年危机之后，经济逐渐回升，近两年保持了较高的增长速度 （2003和2004年数据为中国社会科学院预测数） 全国经济持续、健康、快速增长，促进了房地产的发展 增长率% 成都楼市发展良好 近年，成都郊区商品房开发面积、销售总量持续走高。郊区成 交面积约占全市成交总面积的1/3。郊区开发进入大盘时代。 都江堰市房地产发展现状简要分析 都江堰的城市特点： 旅游经济的带动作用使城市的外向经济依靠度大大高于其它卫星城市； 依山傍水、得天独厚的地理位置环境使城市的知名度、居住氛围和人文环境、生态环境也大大好于其它卫星城市 调查中发现：都江堰市区的房价水平及上涨幅度高于其它卫星城市，且这种房价水平是在外来人口购房市场尚未得到真正启动的背景下形成的。 都江堰市房地产发展现状简要分析 2002年成都郊区价格对比表 （资料来源：成都市房管局） 都江堰市房地产发展现状简要分析 与成都市相比，都江堰房地产市场目前还处于发展相对较低的阶段，但在几个规模较大、规划较好