新城地产2011年新国八条沪渝房产税解读.ppt

后期政策、供求及市场机会预期 后期政策预期——房价不降，政策不止；限购城市扩面，落实国八条 房价不降，政策不止——高层频繁表态，政府对于房价调控已变成政治任务；在经济面较好的情况下，房地产几近“落水狗”，是博取政治资本的重要切入点； 限购城市扩面——除上海、南京、苏州外，无锡和常州也将进入限购之列，有预计称全国将有72个城市进入限购行列； 房地产相关信贷紧缩——开发贷被高度防范，额度极其紧张，成本上升；银行在利润导向下不支持首套房贷，除非接受利率上调；房企预售资金回笼难度加大； 房产税试点城市年内不会增加——需要时间来观察两个房产税版本的成效； 保障房建设加码，或导致年内住宅用地供应不足——保障房建设已上升为“政治任务”，为保证“政治任务”的达成，各地政府在保障房建设上将投入更大的精力，预计今年地方政府的土地供应结构将向保障性住房倾斜，住宅用地供应不足的情况或会发生； 土地增值税预征率上调——为调整供应结构及增加财政税收，土地增值税预征率将差别化及上调； 加强闲置土地处置力度，严格房地产预售资金监管 后期市场预期——供求速冻，房价下调，行业整合加速 供应方——短期观望而供应减少，后期供应增加 短期内由于政策不明朗而使得房企持观望心态，新增供应量减少； 一手房供应结构将被动向下调整。一方面，新增高档住房供应量将在政府导向下被动下降；另一方面，开发商将针对市场主力需求调整产品供应结构，重点推出针对于首次置业人群的中小户型产品； 受前期新开工影响及年度销售目标牵制，后期供应将大幅增加； 需求方——短期首置需求主导市场，成交在历史低位徘徊，后期改善性需求爆发 短期内受限购、信贷、加息、房产税等因素影响，楼市成交量将显著下降，高端市场需求萎靡； 短期内各层次的需求均被压制，进而形成楼市需求“堰塞湖”：投资投机性需求全面遏制，改善性需求严重误伤，首置需求受信贷政策调整及观望情绪影响同样受到一定冲击，但总体来看首置需求主导市场； 需求仅是被压制而非消失，调控目标达成后，必定是短期行为的行政手段将率先松绑，此时被严重误伤而一贯在鼓励之列的改善性需求将爆发； 房价——时有波动但整体小幅回调 短期内由于成交量较少，房价将受到个盘的成交影响而时有波动； 受产品供应结构影响，住宅成交结构整体下移，房价出现结构性下降； 在其它融资渠道全面受限、融资成本大幅提高、楼市成交量明显萎缩的情况下，预售资金回笼对于房企的重要性上升至前所未有的高度，房企将主动下调房价以应对此轮调控。 行业整合加速——房企资金压力急遽上升，市场竞争日趋激烈，融资能力较差、预售资金依赖度较高的房企将首当其冲遭遇资金“断链”危险，资金困局下降价促销在所难免，行业整合提上日程； 市场机会预期 短期首置需求主导市场，调控目标达成后改善性需求将迎来松绑期； 未在调控之列的商办用房及酒店式公寓迎来机遇； 未被限购令覆盖到的三四线城市将迎来较好的销售窗口期； 已传出将要实施限购令而未出台限购令的城市，由于政策倒逼短期内楼市成交将出现“冲高”现象。 2月份公司项目销售表现及存量房源情况 2月份公司项目销售表现 分公司 项目名称 起止时间 来人 来电 2月份成交（截止17号） 2月份目标 完成比 上海公司 新城.金郡 2.1—2.13 67 31 11 53 20% 常州公司 新城首府 2.1—2.17 18 12 3 50 6% 新城金郡 2.1—2.17 21 3 1 15 6% 新城公馆 2.1—2.17 17 3 3 10 30% 公园壹号 2.1—2.17 36 7 18 80 22% 清水湾 2.1—2.17 65 12 16 50 32% 新城域 2.1—2.17 20 10 3 100 3% 南京公司 新城金郡 2.1—2.16 74 70 4 20 20% 苏州公司 新城金郡 2.1—2.16 14 13 2 25 8% 无锡公司 盛世新城 2.1—2.16 28 0 14 25 56% 各分公司存量房源情况 分公司 已推房源 未推房源 上海公司 159 154 常州公司 922 912 南京公司 159 0 苏州公司 110 0 无锡公司 56 0 从上表可以看出，公司存量房源主要集中在常州公司。（存量房源指已经领取预售证的房源） 各主要项目存量房源情况 项目名称 已推房源 未推房源 备注 上海金郡 139 154 主要是大户型住宅和SOHO 新城首府 72 0 余房绝大多为245平米，楼层和景观资源差 常州金郡 243 0 余房多为151平米的滞销房源 新城公馆 38 17 均为4房大户型，且价格高 公园壹号 164 714 　 清水湾 80 181 均为三房，且为低楼层 常州新城域 257 0 客户普遍反应价格偏高 南京金郡 159 0 苏州金郡 72 0 　 盛世新城