海外基金与国内房地产企业合作的几个特点.docVIP

　他总结了海外基金与国内房地产企业合作的几个特点： 　　一是集中度非常高。目前国内大概不超过五十家企业在接受海外资金，而相当多的中小企业跟这些资金没有太大关系，外国基金在中国寻找的合作伙伴差不多是上市公司的前二十家左右。 　　二是和海外基金合作的企业规模一定要相当大，有规模的公司才能跟这些基金合作。 　　三是海外基金对合作公司的治理提出了很高的要求。能够合作的公司在结构上都要比较规范，有长期战略，有相当专业的团队以及稳定的产品线和良好的市场声誉。 四是海外基金选择的合作方式有很大的改变。一开始有一些中型的基金机构比较喜欢选项目，几乎和各种公司打交道，但发现由于法律环境、财务标准等差异，造成管理相当复杂。于是现在更大的资金机构进入时，转向于选公司，选好公司以后，就会与此公司保持长期的合作，最后只要是公司提出的项目，基金机构就会参与。 冯仑的分析说明，与海外基金的对接只能是少数优秀企业的专利，对于国内三万多家房地产企业的大多数，海外基金只是行业的一种融资方式，但目前与他们无关。 　　如何获得海外基金?傍“洋大款”亦应有道 　　海外基金近乎苛刻的筛选条件已经将大多数房地产企业拒之门外，然而，即便是符合基本条件的“入围”企业，最终获得海外的资金也还要再做大量的工作。尽管至今万通仍未和任何一家海外基金机构达成实质性的合作，但却积累了不少和海外基金机构打交道的经验，傍“洋大款”也是万通从未放弃的融资方式。 　　冯仑认为，投资者最重视两个方面，一个是经营风险，能不能挣钱？第二个道德风险，挣的钱给不给投资者？ 　　“因为投资基金基本上不参与日常的管理，所以他们最担心的除了是否赚钱以外，就是赚到的钱能不能依法收回。此次宏观调控后，外国资本在中国房地产市场“选秀”力度加大，如果不针对投资者来做改善关系的工作，恐怕也跟这些资本发生不了关系”，他表示。 　　对于如何能够获得海外基金的青睐，冯仑认为必须在三个方面进行调整： 　　一是公司应该有清晰的战略。冯仑认为，现在多数公司的战略都很模糊，基本上不清楚长远的想法。在为投资者介绍的时候仅仅谈论项目的情况，而公司怎么治理、以往业绩跟上市公司怎么比较、跟平均市场水平怎么比较……这些问题说不清的话，投资者就会产生非常大的疑问。 　　传统开发商实际上就靠着一个前提、两个链条支撑着自己的信心：前提就是预售市场很好；链条一个是银行的链条，第二个是人际关系的链条。这是一种脆弱的经营方式，也是国际投资人最害怕的。 　　投资公司要求企业有长期的眼光、有长期的战略来应对市场的变化。 　　因此，要跟外国资本最终形成很好的合作，必须要改变公司的治理方式，应该改成战略导向、连续经营的模式，形成良好的治理结构、安全的财务安排、长期的价值追求。这样外国的投资者才能对企业有兴趣。 　　二是要学会做投资者关系，国内的房地产公司最会做的是银行关系和政府关系，从来不会做投资者关系。 　　所谓投资者关系，就是投资人不认识的企业，怎么介绍、推销，达到使投资者有信心、顺利达成合作的目标。 　　冯仑告诉记者，他第一次去路演的时候，投资者提出270多个问题。“记下来，回来当成作业未完成。现在进行路演往往就会很轻松，一般不会超过五个问题，因为已经基本知道他们的要求。正因为我们设立了专门的部门，来研究与投资者的关系。” 三是公司的商业模式要简单化。 　　冯仑认为现在全能开发的商业模式确实不太适合西方基金以及其他投资人，如果在商业模式上不改进，很难与海外基金形成合作。 “虽然可能一步达不到美国模式，但至少知道这种模式，公司哪怕先做一个非常专业化的产品。产品的财务报告，能够非常简单的给大家看，而不是现在的遮遮掩掩”，冯仑认为，“美国有七万多家房地产公司，做生意方法非常多，不同的价值链都有不同的做法。对商业模式进行改进，使它能够适应于投资人，那么，获得海外基金成功概率就比较高。” 一般来讲，国外房地产基金可以分为私募和上市。上市的房地产基金可以在市场上随时买进卖出，没有期限。而私募的房地产基金一般来讲都是年期比较长，平均在８年左右。在基金期限到的时候就要把基金手上的所有的资产变现，把收益全部派发给投资者，基金解散。无论是公募还是私募，国外的房地产基金成立的目的都是比较明确，投资政策与投资的对象都会有清楚的界定，而且范围很窄。比如说有些基金只投资在酒店或者是高档的办公楼或者是只会选择某种类型的购物商场作为投资组合。从投资类型来讲，他们一般会分成为： 　　１．投资在开发项目或者是开发企业——追求开发周期所带来的高风险高回报，其中包括了土地一级开发和项目开发。 　　２．投资在经营性的项目或者是投资／控股公司——追求相对稳定回报的租金收入。 　　３．投资在房地产项目的抵押贷款资产——追求固定的利息收入。 　　４．投资在不