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培训课件3-房地产经纪代理业务 房地产销售代理 房地产租赁代理 房地产抵押代理 房地产置换代理 房地产权属登记代理 商业房地产代理 住宅房地产代理 一、房地产销售代理 （一）房地产销售代理的概念 房地产销售代理是指房地产经纪机构受房地产开发商或存量房地产所有权人委托，按委托人的基本要求销售房屋并收取佣金的行为。 2007年临沂地产风云榜 ——最值得推荐的代理公司 苏州东诚顾问 （盛世华庭） 青岛和致行（观天下花园） 青岛元易（怡景· 天鹅湖） 一、房地产销售代理 （二）房地产销售代理主要工作内容 1、房源调查 2、市场调查 3、方案设计 4、组织团队 5、销售准备（开盘前工作） 6、销售执行（销售期工作） 7、佣金结算 8、售后服务 1、房源调查 （1）证照查验 新建商品房 “五证二书” 二手房 房屋所有权证 （2）房屋自然状况查验 （3）基础设施调查 五证二书 “五证”： 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 《商品房销售(预售)许可证》 “二书”： 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 1、房源调查 （1）证照查验 （2）房屋自然状况查验 数量、面积、楼层、朝向、主要建筑材料、装修状况、建筑风格等。 （3）基础设施调查 供水、供电、供热、燃气、通讯等是否完备 园林绿化 物业管理状况等 2、市场调查 （1）踩盘 对所在区域内与代理项目有可比性的房地产项目进行调查，进行优劣势分析。 （2）社会经济调查 所在区域社会经济发展状况、居民收入、消费者偏好、 人口密度和流量、周边环境、交通状况、商业网点状况等 3、方案设计 项目定位：功能定位、消费群体定位、价格定位 设计销售方案 广告及宣传活动方案 销售现场设计 阶段广告设计 宣传品设计 公关活动设计 统一说辞设计 4、组织团队 组织团队 岗前培训 5、销售准备（开盘前工作） 人员和设施的分工分区 现场布置 广告、宣传品发放 公关活动安排 6、销售执行（销售期工作） 来访客户接待、客户资料登记 现场看房及客户信息反馈 签合同、交款开票 办证 房屋交验入住及回访 7、佣金结算 佣金结算方式： 现场结款 周期结算 清盘结算 8、售后服务 委托人 销售客户 （三）房地产销售代理应注意的关键性问题 1、诚实守信 2、所有权转让的合法性 3、正确处理好与委托方的关系 4、认真对待现场信息反馈和客户资料 5、及时总结 6、严格按照合同规定范围开展代理活动 二、房地产租赁代理 1、概念： 房屋租赁代理是指房地产经纪机构为房屋出租人代理出租房屋或为承租人找承租房，促成双方租赁成功而收取佣金的行为。 二、房地产租赁代理 2、种类 （1）现房租赁代理 （2）在建商品房预租代理 （3）商品房以租代售代理 以租代售 是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权；如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。 二、房地产租赁代理 3、运作程序： （1）接受委托 （2）寻找房源（承租人） （3）签订房屋租赁合同 （4）办理登记 （5）收取佣金 三、房地产抵押代理 1、概念 房地产抵押代理是指房地产经纪机构受抵押人委托，将委托人合法拥有的房地产以不转移占有的方式，以委托人的名义向抵押权人提供债务履行担保的行为。 三、房地产抵押代理 2、代理房地产抵押登记的程序 抵押当事人签订书面抵押合同 收集资料 到房地产所在地的房地产管理部门办理抵押登记 获得他项权证 三、房地产抵押代理 3、房地产抵押代理的相关注意事项 以依法获得的房屋所有权抵押的，土地使用权随之抵押；以土地使用权作抵押的，地上建筑物也随之抵押； 债务人不履行债务时，债权人有权依法处置房地产并优先首偿； 同一房地产设定两个抵押权的，抵押人应告知抵押权人； 以国家优惠政策购买的房地产不能全部抵押 不符合房地产转让条件及未取得商品房预售许可证的商品房不能抵押； 以已出租的房地产抵押，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续生效。 四、房地产置换代理 1、概念 房屋置换代理是指房地产经纪人受房屋所有人或共有房屋购置人的委托，将其依法拥有的住房进行置换的行为。 四、房地产置换代理 2、房屋置换代理分类 （1）房屋交换代理 （2）公有房屋有偿转让代理 （3）房屋换购代理 四、房地产置换代理 3、房屋置换操作步骤 （1）置换登记 （2）价格评估 （3）置换委托 （4）签订合同 （5）办理手续 （6）物业交割