酒店管理第六章房价管理及经统计分析.ppt

第六章 2、经验数据 （1）一个建筑平米的投资额 五星级酒店平均10000元 四星级酒店大体上在9000元 三星级酒店在8000元 依次类推 （2）客房出租率： 盈亏平衡出租率：58％—60％ 良好出租率：61％—74％ 最佳出租率：75％－80％ 极限出租率：85% 全年的平均出租率达到85%，就意味着旺季一定会超过100% （3）从城市房地产中得出的客房价格 一个城市酒店的房价，相当于本城市同等档次房地产的平均价格的1/10 （三）盈亏平衡定价法 盈亏平衡定价法，指的是饭店在既定的固定成本、平均变动成本和客房产品估计销量的条件下，实现销售收入与总成本相等时的客房价格，也就是饭店收支平衡时的客房产品价格。 （四）随行就市法 这是一种常见的以竞争为中心的定价方法。它是以同档次酒店的平均房价作为定价依据，制定出本酒店房价的一种方法。这种方法对本酒店的成本和市场需求都考虑的较少，认为市价在一定程度上是集体智慧的反映，随行就市定价能够使酒店获得稳定的客源收益。 在酒店行业中，随行就市是一种很普遍的定价方法，特别是竞争激烈且价格之间存在差别时，随行就市往往成为那些在市场上处于中游的酒店的定价指导。 敬请期待更多精彩的课程！ 网址： 联系方式QQ（二）赫伯特定价法 又称目标利润定价法。通过定价来达到一定的目标利润，保证预期收回投资。就是要求在客房成本计算的基础上，并在保证实现目标利润的前提下，根据计划的营业量、各项费用支出及所需得到的利润计算确定客房价格。 其基本步骤如下： （1）确定目标收益率（或投资报酬率）。 （2）确定目标利润额。 客房目标利润额 = 总投资额 × 目标收益率 （3）预测总成本，包括固定成本和变动成本。 （4）确定预期销售量。 （5）确定产品价格。 每间客房日费用额 客房价格 = 1-税率 全年客房固定费用总额 每平方米使用面积日固定费用= ÷客房总使用面积 365×客房出租率 全年客房变动费用总额 客房每间日变动费用= ÷ 客房总间数 365×客房出租率 每间客房日费用额 = 客房使用面积 × 每平方米使用面积日固定费用 +每间客房日变动费用 第二节、客房经营统计分析 一、客房出租率 客房出租率=已出租的客房数/可供出租客房数 二、保本出租率 保本出租率=（保本销售额÷平均房价） ÷（可供出租客房数×天数） ×100% 其中，保本销售额=固定成本总额÷（1-变动成本率-税率） LOGO * 【教学要求】 【教学要求】 1、掌握酒店客房价格的基本体系； 2、了解酒店客房的基本定价方法与策略； 3、了解客房经营统计的基本指标和常规方法。 1、要求学生能够对酒店房价的变化进行正确分析； 2、要求学生能够应用房价统计指标来分析酒店房价。 【重点难点】 1、酒店客房价格体系（重点）； 2、常见的客房价格的定制方法（难点）； 3、客房经营统计的几个基本指标（重点）。 第一节、酒店房价的分析与价格体系 一、酒店客房的理论价格构成 包括三个部分： （1）物化劳动转移的价（C）； （2）为自身创造的价值（V）； （3）为社会创造的价值（M）。 即P=C+V+M（如图） （其中，V+M为活劳动转移的价值） 客房商品价值 建造过程中形成的价值 客房商品价格 物化劳动转移的价值（C） 经营过程中形成的价值 建筑材料 装修材料 员工工资 家具折旧 员工工资 用品消耗 活劳动转移的价值 为社会创造的价值（M） 为自身创造的价值（V） 二、房价制定的基本原理 当供给价格与需求价格相等时，酒店客房的销售才能够成功。此时，这种销售价格为市场成交价格。 市场成交价格 （下限： 酒店经营者所能够 接受的最低价格 取决于： 供求关系的大小 （上限： 酒店消费者所能够 出的最高价格 三、影响房价制定的因素 1、定价目标（营销中的定价策略、价格组合策略） 2、成本水平 3、供求关系 4、竞争对手的价格 5、酒店的地理位置（区域、城市内部） 6、旅游业的季节性 7、政府的价格政策（调控） 8、客人消费心理和消费能力 四、常见客房价格种类 1、标准价（Rack Rate） 2、商务合同价（Corporate Rate） 3、