2015-06-11-清华总裁班-市场形势分享-V.pptVIP

从发达国家来看，一个国家人口规模跟最大城市的人口规模呈强相关：国家人口规模越大、最大城市人口规模越多。 世界最大城市东京，以及首尔、伦敦等城市人口规模相对于国家人口规模明显偏高；相比之下，上海、北京等核心城市人口规模则明显偏小。 数据来源：wind，世联研究 　 新屋开工量（户） 占比 首都圈 337,699 34% 近畿圈 124,466 13% 总计 462,165 47% 首都圈：34% 近畿圈：13% 城市群　 总人口（万人） 总人口占比 总面积（万Km2） 总面积占比 首都圈 4100 32% 1.34 3.5% 近畿圈 2264 18% 2.73 7.1% 总计 6364 50% 4.07 10.6% 日本经济自1990年“进入失落的十年”以后，每年的住宅新开工量仍维持在人均1平米的水平，但近一半的增量主要集中在了首都圈、近畿圈；其他大部分地区增量下滑。 首都圈、近畿圈也聚集了日本50%的人口规模，与新增住宅的区域分布基本一致；日本全国人口已连续5年每年递减约20万人，但首都圈、近畿圈人口依然是正增长。 数据来源：wind，世联研究 需求：适龄购房人群仍处高位 2003年以来的房地产市场规模增长，受益于第二波、第三波婴儿潮带来的旺盛需求。 数据来源：联合国人口报告 第三次人口出生高峰：1985—1991年 由于前两次出生人口高峰年龄推移形成 第二次人口出生高峰：1962—1976年 由于灾害后的补偿性生育和年龄推移形成 第一次人口出生高峰：1951—1958年 形成了中国人口规模“由缓到快”的增长基础 第一波：57-64岁 第二波：39-53岁 第三波：24-30岁 需求：2025年以后将快速下滑 十年以后，第二波婴儿潮人口进入50-65岁，养老、医疗和旅游的消费支出占主导，房地产的消费需求下降。同时，由于90后（1.9亿）出生人口较之80后（2.4亿）减少20%，意味着5-10年以后刚需会明显下降。 数据来源：联合国人口报告 中国流动人口统计 需求：人口流向与城市选择 未来房地产需求在于人口流动带来的机会，房地产呈现强地区性；吸引大规模人口流入的城市，未来会有更好的发展。 未来一线城市还有很大的发展空间，二线城市也充满潜力。当人口都涌向全国近30个城市，那么三四线城市的人口将衰减。就像现在的日本，除了东京、大阪、名古屋以外，其他所有地方人口几乎都在下降。 数据来源：wind，世联研究 谢 谢！ 当前房地产市场形势分析2015-06-11 深圳世联行地产顾问股份有限公司 投资增速继续下滑 开发投资增速继续探底 新开工面积增速略有回升 数据来源：wind，世联研究 房企拿地规模同比大幅下滑 2015年1-5月，房企土地购置面积延续去年的下滑态势、降幅进一步扩大。 财政部公布数据显示，中国土地出让收入2014年第一、第二、第三季度分别同比增长40%、14.2%、0.5%，第四季度下降21.6%；2015年1-5月继续减少。 数据来源：wind，世联研究 房企库存仍在攀升 数据来源：wind，世联研究 图 A股上市房企存货货值变化 2015年4月重点城市库存变化 城市 指标 库存去化时间（月） 较3月份的时间变化（月） 深圳 商品房 10.4 0.5 上海 商品房 14.9 -0.3 宁波 商品住宅 15.8 0.7 厦门 商品住宅 16.2 1.0 北京 商品房 16.6 1.3 武汉 商品住宅 17.5 0.6 苏州 商品房 17.6 0.2 重庆 商品房 18.1 0.7 广州 商品房 20.0 -0.6 杭州 商品房 20.2 1.1 南京 商品房 22.1 0.5 青岛 商品房 28.8 -0.3 福州 商品房 29.9 -0.4 天津 商品房 36.3 -0.9 供需失衡型城市 大多数城市依然面临高库存风险 截至5月底，全国商品房待售面积仍在攀升，达6.57亿平米； 部分一二线城市同样面临高库存风险，去化周期超过20个月。 数据来源：wind，世联研究 世联行各类型城市销售金额占比 一线持续回暖 世联行全国成交数据显示，从去年9.30到今年3.30新政出台，一线城市的销售金额占比持续在提升。 数据来源：世联研究 二三线继续分化 数据来源：世联研究 城市 2015年5月销售金额（亿） 同比 2015年累计销售金额（亿） 同比 一线城市 998.86 112.65% 3428.77 33.64% 深圳 173.21 198.28% 645.96 133.13% 上海 453.81 177.53% 1377.68 26.20% 广州 155.27 41.15% 548.05 21.77