资产评估学教程第2节.pptVIP

第三章 资产评估的基本方法 第一节 市场比较法 一、市场比较法的基本原理 （一）理论基础 均衡价值论: 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。 （二）评估思路 （三）运用的前提条件 1、要有一个活跃的公开市场。 2、公开市场要有可比的资产及其交易活动。 （四）市场法的适用范围 主要适用于单项资产的评估 不适用于企业价值的评估；没有可比参照物、没有市价资产价值的评估 二、市场比较法的基本程序及有关指标 （一）选择参照物。 1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能 相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。 （二）在评估对象与参照物之间选择比较因素 （三）指标对比、量化差异 （四）在各参照物成交价格基础上调整已经量化 的对比指标差异 （五）综合分析确定评估结果 三、市场比较法的具体操作方法 （一）直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。 1、时间因素 2、区域因素 参照物所在区域比被估资产好： ；反之