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lawyerzrh@yahoo.cn PAGE16 / NUMPAGES16 物法lawyerzrh2010-10-10 第一章 物权概述 一、物权的种类 1、物权：调整的是因物的归属和利用而产生的民事关系。 2、物权的种类 （1）自物权——所有权 （2）他物权——用益物权和担保物权 （3）占有 二、物权的优先效力 1、对内：（1）他物权优先于自物权； （2）时间在先，权利优先； （3）一物一权。 2、对外：物权优先于债权，有例外。 三、物权的追及效力 四、物权法定主义 1、种类法定 2、内容法定 五、物权法上的孳息归属规则 1、天然孳息：约定→用益物权人→原物所有人 2、法定孳息：约定→交易习惯 六、物权的保护 1、确认产权 2、返还原物 3、排除妨碍或消除危险 4、恢复原状 5、修理、重作、更换 6、损害赔偿  第二章 物权变动 民事法律事实（事件、行为）引起的物权法律关系的产生、变更和消灭。 一、公示原则 1、物权变动的合同，应当公示（交付或登记）。 2、公示的效力 （1）强制公示：未公示，物权不变动；但合同成立。 （2）任意公示：未公示，物权仍变动；但不能对抗善意第三人。 强制公示为原则，任意公示是例外。 3、任意公示的类型 （1）船舶、航空器、机动车 （2）土地承包经营权 （3）地役权 （4）生产设备、原材料、半成品、成品的浮动抵押 4、无需公示的类型 （1）绝对无需公示事项：依法属于国家所有的自然资源 但他人取得国家自然资源的使用权，必须依法登记。 （2）相对无需公示事项： ①自法院、仲裁委的法律文书或政府的征收决定等生效时物权变动； ②自继承或受遗赠开始时物权变动； ③自合法建造、拆除房屋等事实行为成就时物权变动。 但处分该类物权时，依法需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 5、公示方法 （1）不动产——登记（以不动产登记簿为准） （2）动产——交付（现实交付、简易交付、占有改定、指示交付） 二、公信原则 1、公示的可信赖力：保护善意第三人 2、预告登记 （1）当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定，可以向登记机构申请预告登记。 （2）预告登记后，未经预告登记的权利人同意而处分该不动产的，不发生物权效力。 （3）预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 3、更正登记 （1）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。 （2）不动产登记簿记载的权利人书面同意更正，或有证据证明登记簿确有错误的，登记机构应当予以更正。 4、异议登记 （1）不动产登记簿的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。 （2）登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。 （3）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。  第三章 所有权 一、国家所有权（任何单位和个人不能取得所有权） 1、国家土地所有权：（1）城市市区的土地 （2）城郊、农村依法属于国家所有的土地 2、矿藏、水流、海域 3、无线电频谱资源 4、国防资产 5、依法属于国家所有的自然资源 6、依法属于国家所有的野生动植物资源 7、依法属于国家所有的文物 8、依法属于国家所有的基础设施（铁路、公路、电力电信设施、油气管道） 二、房屋所有权 1、房地一体主义 （1）建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 （2）建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产；但该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 （3）以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 （4）以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 2、建筑物区分所有权 （1）基本规则（专有权的主导性） ①专有部分：单独所有。 ②共有部分： A费用分摊，收益分配；（约定→业主专有部分占建筑物总面积的比例） B不得以放弃权利不履行义务； C专有权转让，共有权一并转让（无优先购买权）。 ③成员权：共同管理权。 （2）共有权的扩展 A建筑区划内的道路，属于业主共有；属于城镇公共道路的除外。 B建筑区划内的绿地，属于业主共有；属于城镇公共绿地或个人的除外 C建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 D车位、车库：由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定； 应当首先满足业主的需要；