2012.9.5《房地产前期策划》读书笔记.docVIP

旅游地产项目策划案例：成都青城·国手苑 进行旅游地产旅游地产策划首先要有专家把规划人员没有理解或尚未掌握的知识变成规划设计人员能够理解的技术语言。如果把设计工作人员比喻成一个剧组的编剧，前期策划就是该部剧本赖以产生的原著，它将直接影响到项目开发进程。 项目优势：距离青城山风景区入口仅10分钟车程，依托“青城天下幽”的自然生态环境和中国道教名山厚重的文化底蕴，被列入首批国家级风景名胜区。如果能与流行团有良好沟通，会成为旅行团线路安排的重要停留点；临近环山渠，有利于打造亲水景观。 项目劣势：景点先天条件优越，但类型比较单一，游客滞留时间不长，因而表现为景区留不住人。青城山景区过去的建设重点中，“游”和“行”的开发度较好，但“吃、住、购、娱”的发展较慢。宗地面积只有40亩，不利于景点主题的发挥；容积率小，建筑面积极其有限。 借鉴重点： 巧妙的将景点类型单一（传统道教核心）与宣传力度不足两点劣势结合，将道教亚文化之一的围棋文化与核心文化紧紧联系在一起，把飘渺不易表现的“道”通过围棋加以阐述。积极邀请著名国手举办承办大型围棋邀请赛既丰富了景点内容又吸引大量媒体关注，塑造品牌的同时与地方政府的发展思路相契合，得到了他们的政策支持，为项目建成后开办围棋培训班和夏令营，丰富盈利方式创造了条件。化腐朽为神奇！ 精确地市场数据调查手段。通过规模小而有代表性的问卷调查游客和旅行社对项目的接受程度和比例，准确测量项目建成后的市场规模，为设计业务具体开展方式，更好的为消费者服务，测算项目后期盈利能力奠定了基础。 利用容积率小，环境幽静的特点精心设计远离喧嚣，修养心性的主题景观和高档别墅式酒店，提升项目品位和档次。 旅游房地产定位三大原则： 适合宗地情况 旅游房地产定位要符合宗地情况，能充分利用宗地面积，并且在较小的建筑面积上打造出特色、精品景观。 2．能够与周边旅游板块契合 实力不如借力。利用周边景点优势，建设具有类似文化底蕴的景观，并利用其客源发展购物等配套措施是重要策略。 能对景区发展做出贡献 与景区旅游市场双赢，既符合项目长期利益和社会效应，又是对景区文化遗产的尊重和保护。打造符合景区规划思路，能够为青城山增添亮点景色，并能对景区旅游市场做出贡献的旅游产品是定位的出发点。