农用地定级估价及集体建设用地估价.doc

农用地定级估价及集体建设用地估价 二〇一〇年十月.福建 目 录 第一章 农用地定级 …………………………………………………………3 第一节 概述 …………………………………………………………………3 第二节 农用地定级方法与程序………………………………………………7 第三节 资料收集、整理与外业补充调查 …………………………………10 第四节 农用地定级因素与权重确定 ………………………………………12 第五节 农用地定级因素因子量化、无量纲化方法 ………………………14 第六节 农用地定级单元划分 ………………………………………………18 第七节 农用地定级指数计算 ………………………………………………19 第八节 农用地级别划分与检验 ……………………………………………22 第九节 农用地定级成果与更新 ……………………………………………23 第十节 农用地定级实例 ……………………………………………………24 第二章 农用地估价 …………………………………………………………31 第一节 概述 …………………………………………………………………31 第二节 农用地价格影响因素与估价方法 …………………………………33 第三节 农用地宗地估价 ……………………………………………………44 第四节 农用地基准地价评估 ………………………………………………49 第五节 农用地估价实例 ……………………………………………………59 第三章 征地区片综合地价评估……………………………………………105 第一节 基本概念……………………………………………………………105 第二节 评估原则与基本要求………………………………………………105 第三节 测算范围与工作步骤………………………………………………106 第四节 区片划分……………………………………………………………108 第五节 测算方法……………………………………………………………110 第六节 验证与调整…………………………………………………………113 第七节 成果要求……………………………………………………………114 第八节 征地区片综合地价评估实例………………………………………115 第四章 集体建设用地估价…………………………………………………129 第一章 农用地定级 第一节 概 述 一、基本概念 1、农用地 农业生产是国民经济各部门生产和发展的基础，土地则是其生产过程中不可替代的生产资料。一般来说，凡是用来作为农业生产的土地，即可称为农用地。由于农业生产的意义和范围不同，所以农用地一词也有广义和狭义之分。广义的农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地、坑塘水面、农村道路等；狭义的农用地则专指耕地（Cultivated Land），即种植业用地。农用地分等定级中的农用地主指狭义的农用地，农用地估价中的农用地是指广义的农用地和可开发整理为农用地的后备土地资源。 农业土地利用，是指人类为了从土地上获得动植物产品，而对土地实施的使用、改造和保护等活动，以便用获得的产品满足人类生存和社会发展的需要。 在一定区域内，不同的地形、土壤、气候等条件，其利用的方向、方式和经济效果会有很大的不同。优越的自然条件，比那些条件差的地区，在用途上要广泛，经济效果一般也比较好。自然条件相同，交通方便程度不同，或距城镇和经济、文化中心远近不同，其土地利用的方向和效果也会有很大差异。不同的农业利用方式，并不是永远不变的。由于科学技术水平和经济条件的变化，生产条件随之而变更，每块土地的特点就会相对地发生不同程度的变化。一种农用地可转变为另一种农用地，某种难以利用的土地经改造后，可能变为良好的农用地。 农用地受土地本身的自然条件影响很大，并不是所有的土地都可用于农业生产，只有满足农作物及其他绿色植物，如树木、花草等生命活动条件的土地，才能用于种植业、林业和养殖业。这是因为农、林、牧业是第一性生产，它只有借助于一定物理、化学性状和肥力的土壤，绿色植物才能将太阳能转变为物质能。因此，土地对农业生产所起的作用与对其他部门生产与经营所起的作用有本质的区别。土地对一切有生命的农作物和绿色植物来说不仅是生产的场所、空间和基地，并且是绿色植物再生产的基本物质条件，它在绿色植物将光能转变为物质能量的过程中提供营养来源。因此，土地在农业生产过程中既是劳动工具，又是劳动对象，是一种不可替代的生产资料。 影响农用地利用的具体因素一般包括地势的高低，坡度的大小，土壤的理化性状（如土壤质地、土层厚度、有机质含量、PH值、地下水埋深等），气温的高低、降水量的多少和分布等。 一般农作物均要求平坦的地形，肥沃的土壤，良好的理化性状，适宜农作物正常生长生育的温度、湿度和光照等。但具备以上条件的土