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郑开?森林半岛2010年度推广执行方案 大智企划 2010年元月 一、年度推售产品分析 2010年度项目推售产品界定为BC地块三四期和A2地块除49#楼之外的全部产品。具体包括A2地块43-44#小高层、46-47#高层、32-36#高层、39、41、42#小高层、37、40、45、48#高层以及商业街、BC地块三四期洋房一二产品、合院别墅一二产品及联排别墅。具体示意见下图： 根据年度目标要求，年度产品的开盘时间节点如下，具体示意见上图。 楼号 产品形态 开盘日期 BC地块一二期别墅 别墅 4月25日 BC地块一二期洋房 洋房 7月30日 BC地块三四期别墅 别墅 9月10日 BC地块三四期洋房 洋房 11月25日 A2地块32、33# 高层 9月18日 A2地块34、35、36# 高层 11月15日 A2地块商业部分 低层商业 9月18日 A2地块43、44# 小高层 9月30日 A2地块46、47# 高层 11月20日 A2地块45、48# 高层 12月5日 A2地块39、41、42# 小高层 9月30日 A2地块37# 高层 12月5日 A2地块40# 高层 12月15日 从推售产品构成来看，A2地块三房占据主导，四房其次，二房、一房产品仅为少量。从面积构成上来看，130平米以上户型占据绝对多数。BC地块推售产品则与09年度推售产品是相同的。 从景观分析，A2地块临接项目水系，拥有游戏、百草和棋三个景观组团。BC地块产品也具备良好的水系景观优势，尤其是联排产品。 从产品分析可以看出，年度推售面临大体量、大户型面积的特征，景观优势突出以水景优势价值。 二、年度营销目标 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合计 销售收入（万元） 2000 3000 4000 5000 10000 10000 5000 8000 9000 9000 10000 10000 85000 推广费用 （万元） 15.21 22.82 30.42 38.03 76.05 76.05 38.03 60.84 68.45 68.45 76.05 76.05 646.43 从年度销售目标来看，项目实现销售收入为8.5个亿。对比推售的体量，在高销售额的同时对应着高产品价位，同时，从月度分解来看，销售目标的实现在速度上也是一场营销的快速战。按照8.5个亿的销售量，按照单套总价40万的水平估算，需要成交客户2000组，按照到访量和成交量1：6计算，需要客户到达12000组，平均到推广周期内，每日到客户储备量应超过40组。 三、年度市场环境分析 从宏观经济环境来看，2009年12月召开的中央经济工作会议认为：当前我国经济回升的基础还不牢固，积极变化和不利影响同时显现，短期问题和长期问题相互交织，国内因素和国际因素相互影响，保持经济平稳较快发展、推动经济发展方式转变和经济结构调整难度增大。从外部环境看，世界经济复苏基础并不稳固，国际金融危机影响仍然存在，全球性挑战压力增大。从国内环境看，经济回升内在动力仍然不足，结构性矛盾仍很突出。在保持宏观政策连续性和稳定性的前提下，“针对性和灵活性”将成未来政策调控的关键词。总体上说，2010年度我国经济回升的基础还不稳固，宏观经济政策将继续保持连续性和稳定性。 从房地产市场形势来看，2008年底以来，政府先后出台了降低首付款比例、利率七折优惠、减免交易环节税等一系列住房优惠政策 。2009年12月9日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 。同时，关于取消七折利率、加息、增加中低价位住房的土地供应等说法也愈传愈盛，以及最近进行的物业税试点征收的传闻也不断放大。总体上，房地产调控政策在2010年度仍会在市场发展中产生重大影响，如系列购房优惠取消、利率变化、土地政策、金融政策及税收政策的变化等 。 从区域市场来看，各种层次的楼盘在价格、产品、品牌形象等方面与项目进行着直接的竞争，尤其是大量低价位楼盘对项目客流大的分化较为严重。同时，新区潜在楼盘放量较大，迫使项目加快开发进度。 项目名称 开盘时间 销售情况 销售均价 工程节点 2010年房源 销售电话 备注 鼎立·国际城 开元·华庭 未定预计6月份 1期解筹约200套 4800元/平方米 工程进度已达4层