5月江苏宜兴周铁名佳园策划报告.ppt

比较因子 权重 本项目 万泽太湖庄园 东氿一号 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 市政交通 10% 1 1.5 0.15 1.5 0.15 项目周边环境 10% 1 1.8 0.18 1.2 0.12 区域位置 10% 1 1.5 0.15 1.5 0.15 周边配套 10% 1 1.2 0.12 1.2 0.12 户型设计 10% 1 1.5 0.15 1 0.1 材质品味档次 10% 1 1.6 0.16 1.2 0.12 产品附加值 10% 1 1.6 0.16 1.4 0.14 园林景观 10% 1 1.6 0.16 1.5 0.15 会所 10% 1 1.8 0.18 1.6 0.16 开发商品牌 10% 1 1.2 0.12 1.2 0.12 合计 100% 100% 修正系数 　 1.53 修正系数 　 1.33 均价 　 　 　 20000 　 12000 项目定位 客源定位 定位篇 价格建议 对于本案别墅产品，我们选取常州及宜兴在售别墅项目作为比较因子，通过市场比较法推得本案别墅产品的合理价格。 类比项目价格 类比项目修正系数 当前独栋产品价格 = 11048元/平米 = 2 预估当前独栋销售均价为：11000元/平方米 ∑ 联排销售均价为：7000元/平方米 项目定位 客源定位 定位篇 价格建议 叠加销售均价为：6000元/平方米 物业类型 销售均价 小高层 4200 多层 5000 叠加 6000 联排 7500 独栋 11000 单位：元/平方米 项目定位 客源定位 定位篇 价格建议 推得本案各条产品线均价如下 城市解读 市 场 篇 区域概况 项目定位 定 位 篇 价格建议 客源定位 营 销 篇 推售建议 目录 项目属性 营销渠道 体验式营销 具备差异性优势以及稀缺物业条件的最利润产品， 形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。 成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。 需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。 产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。 明星产品 —— 标杆，用来做利润的产品 金牛产品 —— 流量与利润兼得的产品 婴儿产品 —— 培育，具备潜力的产品 瘦狗产品 —— 弱市时低价跑量资金回笼 推售建议 营销渠道 营销篇 体验式营销 地块价值梳理 。 高 市场 增长率 高 明星 现金牛 婴儿 瘦狗 相对市场份额 波士顿矩阵 独栋、联排 产品规格最高、项目标杆产品 高 市场 增长率 产品兼具利润型及跑量特性 后期地块成熟后，价值成长性强 推售建议 营销渠道 营销篇 体验式营销 产品价值梳理 小高层 多层 独栋 联排 叠加 明星产品 叠加、多层 现金牛产品 高层 婴儿产品 尽管本案项目体量较小，但产品线丰富 基于项目区域标杆形象的建立以及产品高溢价需求 建议采取低密度产品先期入市，奠定高端形象，后续产品溢价销售的方式 整体推盘节奏以少量多频次持续热销的模式推盘 推售建议 营销渠道 营销篇 体验式营销 体验式营销 阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 阶段属性 成名期 升级期 荣耀期 阶段属性 高度立势 资金回笼 价值成长 利润最大 整体以别墅确定标杆、复式、洋房过度巩固形象、高层公寓溢价销售，整盘采用少量多频次持续热销的模式推盘。 地块及产品线 部分（独栋+联排+多层） 叠加+多层+小高 高层+剩余（独栋+联排） 第一阶段：以地块的稀缺独栋、联排别墅组团辅以部分多层、精心打造的样板段高调入市。树立项目的鲜明形象及影响力，确立标杆地位。 第二阶段：以叠加、多层、小高层的交替入市，在巩固项目区域高端形象的同时，公寓产品实现较高的溢价，并快速回笼资金。 第三阶段：以地块高层、剩余别墅的最终入市，由于之前的低密度产品立势效应，实现公寓及别墅的高溢价销售，进一步回笼资金，整个项目势必荣耀全城、完美收官。 第一阶段 成名期 第二阶段 升级期 第三阶段 荣耀期 前置内容 社区主入口、景观大道、红线外景观 战略考虑 高度立势 价格提升阶段，资金持续回笼 利润最大化 推案产品 部分（独栋+联排+多层） 叠加+多层+小高 高层+剩余（独栋+联排） 主打客户 本地大型私营业主、 政府官员、大型企业中高层管理者 + 本地公务员、 企业中低层管理者、中小型私营业主 本地公务员、 企业中低层管理者、 中小型私营业主 本地企业普通