商业细部分析.pptVIP

商业类别与地区分布调研 调研内容 调研项目 咸水沽：津沽首府 沽上江南 双 港： 金地叁拾峯 港鑫园 小 站： 福街 华润万家 以及各区域典型零散业态 军粮城 双 港 北闸口 小 站 葛 沽 咸水沽 津沽首府 津沽首府一期商业 租金：3元\㎡·天 现二手均价：23000元\㎡ 津沽首府二期商业 底商形式 未开盘 住宅均价7800元\㎡ 沽上江南 沽上江南一期商业 建筑面积15000㎡ 估价：25000元\㎡以上 未开盘 沽上江南二期商业 商业广场模式 未开盘 咸水沽 双 港 金地·叁拾峯 平均售价25000元\㎡ 主商业街基本位于项目中轴线 “金地叁拾峯”、“金地格林世界”规划吸纳1万户居民，预计未来人口将突破2.5万人 商业总建筑面积3万㎡，中轴线两侧占总体量60%左右 规划： 中轴线商业以生活配套及餐饮业为主 北侧沿街底商主要针对品牌专卖店 津沽路沿线4个出入口均有商业 A B A铺位：109㎡，B铺位：230㎡ 均为二层建筑，合计售价：847.5万元 周边铺位租金均价为4元\㎡·天 双 港 鑫港园商业街均租金2.5元\㎡·天 新港园商业街 总面积2.3万㎡，停车位80个 2000㎡四层商业自持出租，其余商业销售 开盘价1.9万元\㎡，现售价2.1万元\㎡ 临街底商采用一拖二销售 运营情况 全部售罄 经营情况较差，一层以 上基本空置 租金较低，内部业态无 规划，经营者基本 为本 区域无业人群 由于周边居住人群分散， 本案又没有合理的商业 规划，导致客流极低 福 街 小 站 总面积1.6万㎡，共150套 平津面积：160㎡\套 停车位120个 6000元\㎡，现售价8000元\㎡ 现销售情况较差： 对外公布仅存12套，但通过走访发现张贴外租广告、装修中和已经开也的铺位合计不超过50户。 配套设施差： 无集体供暖，燃气不到位 周边人群基础差： 距离区域主街道较远，周边住宅规划项目已搁置一年，尚不明确开发时间 全部采用一拖二销售 规划为旅游配套商业，后期进行社区配套转型 承诺后期统一招商、管理 享受政策性优惠（税费减免） 华润超市 小 站 小站区域内，华润超市共5家 红旗路沿线两侧及其东侧居住区底商 华润生活广场 总建筑面积4500㎡，停车位60辆，层高7米 外立面为门面房，KFC已经入驻 内部超市面积仅为60㎡，其他面积为外租区，以化妆品，珠宝服装鞋帽为主，另有极少部分电器产品。 区域商业形式 区域内商业无规划 基本为自然形成的生活配套性业态 区域主干道（红旗路）南部全部为多年积累形成的建材市场 根据目前情况来看，华润此店面属于战略投资，目标在于抢占市场份额 本区域商业均为由于周边客群需求而自然形成，无成功商业规划 津沽首府商业街主要是以KTV、餐饮等娱乐服务行业为主 综合分析 运营模式 业态配比 区域内商业 形成因素 主题商业 集中型商业 本区域主题商业并无典型成功案例 小站红旗路建材街是由于早期当地仓储物流便利发展形成 租售结合是本区域商业典型运营模式，主流业态基本属于生活配套性商业 餐饮、娱乐行业为商业中的“日不落”行业，其租金承受能力高，备受商业投资者青睐。 但由于其营业手续办理复杂，社会影响复杂，导致许多项目望尘莫及 家居建材行业属于目标性消费。因此对地理位置要求较低 本行业对库房、物流要求高，是其降低成本的首要方法