沈阳业侨地块浑项目策划全案.doc

前 言 制造商的高明不在于他能生产什么 而是取决于他知道市场需要什么 开发商并不是雕塑家 他们的建筑不是用来欣赏的艺术品 所以市场决定着我们要去做什么 …… 目 录 第一部分 沈阳宏观市场分析 一、社会经济环境分析 （一）沈阳GDP增长情况 （二）招商引资，对外合作 （三）人均收入及消费水平对比情况 （四）居民消费支出构成 （五）沈阳市居民恩格尔系数对比分析 （六）居民人均储蓄存款余额 二、社会人口环境分析 三、沈阳市房地产市场总体分析 （一）土地市场情况分析 （二）房地产市场情况分析 四、沈阳宏观市场环境对房地产影响分析 （一）国家宏观政策影响房地产发展 （二）国家限制别墅用地政策出台，导致沈阳Townhouse项目遍地开花 （三）棚户区拆迁及金廊工程，低价房热销，商业地产格局转变 （四）近年将推出限价土地及低价房，解决低收入者住房问题 （五）沈阳户籍制度的放宽 （六）沈阳市城镇最低收入家庭住房保障大盘位置将进一步外移高档次中央商务区 高品质居住区高等级大学城浑河观光旅游带大招商、大项目支撑大产业产业经济和城市功能协调发展 第四部分 项目营销定位及推广策略 一、产品定位 二、目标客户定位 三、营销推广定位及策略 （一）营销理念定位 （二）营销推广策略 （三）销售策略 （四）销售节点实施及产品配合 （五）推广费用预算 四、关于本案风险预测与防范 （一）风险 （二）防范 五、物业前置营销策略 第五部分 物业服务及费用建议 第六部分 投资估算与财务分析 第七部分 合同管理制度 第八部分 档案管理制度 第九部分 监理工程制度 第十部分 房地产开发项目开发流程 我们的合作伙件团队  第一部分 沈阳宏观市场分析 沈阳概况 沈阳市地处中国东北地区的南部，辽宁省的中部位于北纬41度43度东经122度至123度之间，地处东北亚地区中心辽东半岛腹地，与日本、韩国、朝鲜、蒙古、俄罗斯等国家的主要城市同在等距离辐射线上具有突出的国际地缘优势。沈阳地区以平原为主，地势平坦，山地丘陵集中在东南部。西部是辽河、浑河冲积平原，地势由东北向西南缓缓倾斜。东西长115公里，南北长205公里，沈阳市国土总面积为12980平方公里，其中城区面积平方公里。平均海拔50米左右。境内有辽河、浑河、北沙河、新开河、南运河等河流。城区面积3495平方公里，森林面积公顷，森林覆盖率为%，人均绿地4.36平方米沈阳地区属于温带半湿润大陆性气候，受季风影响较大，四季分明，全年平均气温为8.1℃ 左右，年降雨约721.9毫米。一、社会经济环境分析 （一）沈阳GDP增长情况 沈阳市2003年实现GDP1603亿元，同比增长14.2％。沈阳市GDP已连续三年实现两位数增长，这与住宅需求呈正比例关系。从房地产市场上来看，这几年也正是沈阳房地产市场快速发展的几年，而房地产快速发展又反过来促进沈阳GDP的增长，两者相辅相成、共同发展。应该注意到沈阳的GDP目前的基数较小，按照世界银行的分析来推断：人均GDP在1万美元以下，房地产业处于快速增长期。 （二）招商引资，对外合作（单位：亿元） 2003年作为沈阳的“项目年”，市政府加大了对外招商引资的力度，固定资产投资同比增长44.1%。浑南新区的建设与汽车城规划是招商引资的重要组成部分，更多的外地公司、国外企业和人员进入，对沈阳的房地产发展，尤其是高档住宅、公寓及写字间市场发展起到了重要的促进作用。 从房地产投资占固定资产投资比例的变化情况来看，沈阳的房地产投资显示出强劲的增长势头，今年上半年房地产占固定资产投资比例巨增，说明房地产行业作为目前国民经济的主要支柱产业，对经济的拉动作用越来越重要。 （三）人均收入及消费水平对比情况（单位：元） 从上图可以清楚看出进入21世纪后，沈阳人民的人均收入呈现递增的增长趋势，从另一个侧面说明了沈阳经济的繁荣与稳定，而人均的消费性支出的增长则落后于收入的增长，其中的差额初步扩大预示着沈阳市民可支配收入的增加，这为沈阳房地产市场降低房价收入比，行业持续繁荣奠定了基础。 （四）居民消费支出构成 从2002年开始，住房消费支出出现明显的提高，2003年沈阳人均住房消费达到了657元，比1996年增长了1.5倍。2003的住房消费支出与全部支出的比为9.8%，这与世界银行统计的，小康型社会住房人均消费占总消费19%的比例相比有较大的差距，沈阳的房地产行业还有着一定的发展空间。 （五）沈阳市居民恩格尔系数对比分析 从图中可以看出，沈阳市近些年的居民恩格尔系数虽有涨幅波动但总体为下降趋势，虽今年上半年上浮较高，但食品支出历年均为上半年明显多于下半年，所以相信今年年底恩格尔系数同比去年仍为下降趋势。恩格尔系数的下降说明沈阳市人民的生活质量越来越高，对产品品质的要求及心理、情感需求越来越多，