台湾奢侈税之施行对不动产市场影响.docVIP

台湾奢侈税之施行对不动产市场影响 　　〔摘要〕台湾房价不合理飙涨，非不动产市场之正常现象，为了抑制快速上涨的房价，政府通过立法施行奢侈税以管控房地产政策，来防范可能产生的房地产泡沫危机。本文探讨、分析奢侈税政策内容及施行现况，藉由发展期间的观察及探讨，分析法令施行后对不动产交易市场产生的影响，使用专家访谈的方式，汇总分析结果，并整理归纳出不动产中介业因应之道。建议应有效整合房地产政策，使相关配套措施更加完备，进而有效抑制房价，使不动产市场健全发展，交易价格走入正轨。 　　〔关键词〕特种货物及劳务税；奢侈税；不动产中介 　　中图分类号：F81042文献标识码：A文章编号：1008-4096（2013）04-0074-05 　　不动产买卖价格取决于市场实况，很难控制，因为市场是动态性的发展，而且要综观整体经济环境，故台湾在实施奢侈税后，不动产市场在短期间可能会产生闭锁效果，会对不动产相关产业带来重大冲击。倘若经济发生不景气时，政府又需要以房地产的投资带动其他产业，届时可能要再度松绑金融、修正财税政策来带动经济，单一税制之施行是否为治本良方仍有待考验。台湾的奢侈税在施行之前后，对于整个不动产业的影响甚巨，因此在政策的制定上是否考虑周延？法令上是否有不合时宜之处？而一般民众是否真正了解相关的法令内容？房地产相关产业可能会产生的影响为何？不动产中介业要如何面对奢侈税实施而有所因应？以上是本文研究的重点。 　　一、政策形成之背景原因 　　1健全房屋市场 　　2008年美国次贷风暴不仅重创了全球金融体系，更波及了全球经济，台湾也同样面临了经济严重衰退的考验，无论在失业率飙升、企业裁员，亦或员工放无薪假等方面，都严重影响了台湾经济发展。林祖嘉指出，自2010年初以来，由于经济的复苏，大量资金涌向都会区进行不动产炒作，导致部分区域房价过高及房屋供需失衡。由于房价过高，许多人只能望屋兴叹，尤其年轻人因薪资停滞，居高不下的房价使他们对未来产生高度的不确定感，高房价遂成民怨之首。 　　2金融管制措施严防炒作 　　尤子彦[1]认为，自2011年1月起实施选择性信用管制以来，金融管制更加严厉，针对台北全区及新北十三区（板桥、三重、中和、永和、新庄、新店、土城、芦洲、树林、汐止、三峡、林口和淡水）管制房屋贷款及土建融资；要求银行严格管制房屋贷款部分，将最高贷款成数降至60%，一般民众办理第二套房贷，以及以公司名义购买户；严禁银行利用修缮、周转金等其他贷款名目，额外增加贷款成数；土建融资部分，要求借款户提出具体兴建计划，且贷款额度不得超过该笔土地取得成本与估价值较低者之65%，其中10%要等到动工兴建始得拨款；开始针对豪宅、高单价的房屋放款采取紧缩措施。 　　3改革措施 　　从2011年1月开始，为了垫高投资者成本及达成课税公平，同时也兼顾都会地区享受都市繁荣发展与公共工程利益，陆续推出了多项财税改革措施，汇总分析如表1所示。 　　表1 2011年财税改革措施[2] 　　改革项目政策目的高价房屋分级课税更细致制定房屋标准单价及按地段率调整房屋现值，让高价房屋多缴房屋税。打击囤地及预售屋尚未交屋前买卖授权地方政府针对可建筑用地限期开发，逾期加征地价税基本税额二至五倍之“空地税”，抑制投机囤地。 　　预售屋移转多未诚实申报，加强查核预售屋买卖权利移转，如查获将补缴所得税及加征罚锾。缩小公告现值 　　与市价差距为落实公告现值与市价一致政策，将逐步调高以达到市价课征土地增值税目的。开征特种货物 　　及劳务税非自用房地短期交易加重课税，短期内频繁移转的房屋及其坐落基地开征奢侈税。调高财产交易 　　（售屋）所得额标准参考各直辖市及县（市）不动产交易状况，调高个人卖屋的财产交易所得率。 　　4奢侈税之施行 　　开征奢侈税之缘由，一则因为近期房价的不合理飙涨，非不动产市场之正常现象；二则因为房屋短期移转赋税低而且土地短期交易并未课征土地增值税；三则因为高消费带动物价上涨引发不当奢侈感受。 　　如图1所示。 　　因此，在参考美国、新加坡、韩国及中国香港之立法案例后，中国台湾于2011年6月1日正式施行奢侈税，针对短期内移转非自用住宅的房屋及其坐落基地及都市土地的核发建造执照的空地，纳入课征奢侈税不动产部分的范围内，用以抑制不动产短期内移转交易之投机炒作，并弥补土地增值税之不足，达到缩小贫富差距和租税公平的成效。 　　二、亚洲各国或地区奢侈税措施比较 　　1中国香港打房措施的功效有限 　　在香港于2010年11月宣布实施奢侈税措施之后，房市成交量在3周内虽重跌了70%，屋主开价也平均下降7%—8%，截至2010年12月交易量下滑50%，但价格并未明显下跌。2011年甚至呈现出“价量齐扬”的现象。更有甚者以每平方米新台币1 600