物业管理纠纷的法律分析(南京讲座)..ppt

* 他山之石——台湾《公寓大厦管理条例》 第21条 区分所有权人或住户积欠应缴纳之公共基金或应分担或其它应负担之费用已逾二期或达相当金额，经定相当期间催告仍不给付者，管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付应缴之金额及迟延利息。 第22条 住户积欠依本条例规定应分担之费用，经强制执行后再度积欠金额达其区分所有权总价百分之一者，由管理负责人或管理委员会促请其改善，于三个月内仍未改善者，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院强制其迁离。 前项之住户如为区分所有权人时，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分；于判决确定后三个月内不自行出让并完成移转登记手续者，管理负责人或管理委员会得声请法院拍卖之。 前项拍卖所得，除其它法律另有规定外，于积欠本条例应分担之费用，其受偿顺序与第一顺位抵押权同。 第48条 管理负责人、主任委员或管理委员无正当理由未执行本条所定促请改善或诉请法院强制迁离或强制出让该区分所有权之职务者，直辖市、县 (市) 主管机关处新台币一千元以上五千元以下罚锾，并得令其限期改善或履行义务、职务；届期不改善或不履行者，得连续处罚。 * （四）违章搭建（自毁家园） （一）形成违章搭建的根本原因 1、过去长期困难居住条件下，居民养成的只顾自己眼前利益的不文明生活观念。 2、业主群体缺乏权利意识、无人关心和管理公共事务。 3、行政管理不到位，政府的规划、房管、城管、街道相互推诿。 4、物业企业无权起诉，即使诉到法院，法院判决恢复原状，又难以执行。 （二）违章搭建的形式 ?封闭阳台 ??在露台上搭建房屋 ???违章改变室内结构与功能或改建房屋 ????在花园内建造房屋 ?????利用其它公共空地建造建筑物构筑物 * 花园内盖起两层楼。 * 向天向地，要出面积。 * 违章搭建的民事责任（物权法）： 第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 ?? 第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 ???? 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 违章搭建的行政责任（城乡规划法）： 第六十六条　建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：　　（一）未经批准进行临时建设的；　　（二）未按照批准内容进行临时建设的；　　（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。第六十八条　城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。 * 建设部《住宅室内装饰装修管理办法》 （2002） 第五条　住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为： 　　（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； 　　（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； 　　（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； 　　（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； 　　（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。 　　第六条　装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为： 　　（一）搭建建筑物、构筑物； 　　（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； （三）拆改供暖管道和设施； 　　（四）拆改燃气管道和设施。 第十七条　物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。 * 制定中的司法解释 业主违反物业服务合同、法律、法规以及管理规约，实施妨害物业服务企业对物业服务区域内的建筑物及其附属、配套设施设备，以及环境卫生和相关秩序进行服务和管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，应予支持。 他山之石——台湾《公寓大厦管理条例》 第8条 公寓大厦周围上下、外墙面、楼顶平台及不属专