成都胜利村地块(7号地)初步市场定位.docVIP

附件三： 成都胜利村地块（7号地）初步市场定位 市场营销部通过对成都胜利村地块地块周边市场调研，提出初步定位如下： 区域市场研究 【地块情况】本地块紧邻万科魅力之城，西临三环路，北面是成渝高速路和白鹤大道，东面是十洪路，区域道路密集，位于东部新区的核心居住区东方新城片区城东作为成都市发展的重点区域，其各种配套设施逐步完善，工厂企业迁，沙河改造取得成就，即将启动的地铁二号线工程，横贯城东至城西(蜀都大道--东大街东延线)，为搭建起更便捷的地下交通体系。 房地产开发自2004年至今已经形成了一定的规模，目前该区域内聚集了大量的实力开发商，如万科、蓝光、华润、中海、新加坡盛吉立、……。品牌开发商使城东的产品品质得到了有力的提升。均价已经能够与有西贵南富之称的城西城南比肩起背。如二环的花样年*花郡、华润24城；三环的万科魅力之城、上东阳光。 东大街东沿线两侧是攀成钢老厂房，占地约2227亩，蕴藏着片区内最大的土地释放量。从销售上看，目前二环附近多以26-33高层住宅 基本情况 位置 成华区东三环外侧，成渝立交与大观立交之间成都万科房地产有限公司项目紧邻十陵风景区，西望1000亩城市公园；内部均为城市级道路，车行动线便捷；先进的城市生活设施，展示丰富都市生活。新城市生活方式。·花郡 花样年·花郡项目情况表 基本情况 位置 成华区城东万年场，南临双庆路，西临二环路，北临庆华路 开发商 成都花万里置业投资有限公司 占地面积 占地108亩 建筑面积 30万㎡㎡㎡ 宗地位置 规划设计条件 绿地率 建筑高度(米) 容积率 建筑密度 土地用途 及年限 CH18(252/211): 2006-066 成华区保和乡胜利村2、3、4、12、13、14组 （地块一） 住：≥30% 公服设施：≥20% 满足航空限高 （绝对高程 830米） 住宅：≤4.2 ≤5.0 ?≤30% ≤25% 城镇混合 ?住宅用地 住宅70年 商业40年 公共服务设施 ≤4.0 ≤45% 净用地面积 竟买保证金/含出让金 拍卖起叫价 成交价 成交金额 竟得人 备注 60175.38 合90.2631亩 （本次出让78.2598亩） 2700 万元 200 万元/亩 325万元/亩 25434.435 万元 四川蓝光和骏股份有限公司 / 成华区保和乡胜利村（7号地）图 市场初步定位 项目情况分析、SWOT分析 项目基本经济指标 土地用途 住宅、商业 使用年限 70年、40年 总用地面积 233.9336亩 净用地面积 117.2564亩 主要规划指标 容积率 建筑密度 建筑限高 绿地率 住宅≤4.2 ≤5.0； 幼儿园及市场无要求 ?住宅≤30% ≤25%；市场≤50%幼儿园≤35% 满足航空限高 （绝对高程830米） 住宅、幼儿园≥35% SWOT分析 优势（Strength） 劣势(Weakness) 区位已有一定的认可度； 该地块无限高要求； 位于东三环边，成渝高速-双桂路直达天府广场，交通便利； 地处十陵市公园与四川大学城间 威胁(Threat) 政府扶持区域发展力度高； 位于东部新区核心位置，未来潜力大； 大量品牌开发商云集，区域认可度高； 区域知名开发商云集，市场竞争异常激烈； 房地产宏观调控带来市场风险； 市场定位 定位思路 项目所在区域是成都市政府重力打造的东部新区，市场逐步提升，由于万科的入驻，该区域已经逐步得到成都市民的认可。城市交通环境正在逐步完善，同时存在一定的噪音干扰，从目前区位条件上看不支持高端项目定位，本地块定位为中高端住宅。 在规划条件上容积率达到4.2，远不及万科魅力之城容积率2.3的规划条件，与本项目产生同期竞争，如何从竞争中脱颖而出是一个重要的课题。受新政90平米占70％影响，决定了户型结构偏小。 目前地块西侧与三环路有50米宽的绿化隔离带，建议在规划方案中有效利用。且地块现状与三环路、地块规划路约有2米的高差，利用这一特点，制造台地高尚住宅；采用局部首层架空的设计方式，增加绿化面积；建筑设计上采用高度换空间，高绿化率，低覆盖率。 项目卖点 独特的规划布局和建筑风格； 低覆盖率、高绿化率的特色园林，水景树阵体现细节； 采用连院会所，局部底层架空的设计方法，增加项目卖点； 优化的户型设计 首创置业*企业综合营运商品牌 市场定位 首创*成都国际城---多元人文生活城*中高档综合社区 产品定位 楼体型为2梯2－3户板楼及2梯3-4户变形板楼； 户 型 面 积 建筑面积 比例 楼体类型 可选户型特点 位置 主力户型1 70-80平米两室两厅单卫； 30% 2梯3-4户变形板楼 较大户型考虑赠送空中花园或入户花园； 西侧靠近三环路以及北侧靠近成渝高速等位置欠佳处 主力