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以房养老模式养老服务合同主体和内容分析 　　摘 要： 　　目前，我国社会的老龄化速度越来越快，现有的养老服务已不能满足老龄化的速度。在2006年，在机构养老、社区养老的基础上又提出了新的养老模式，即以房养老模式，也称为倒按揭。对于这种新型的养老服务模式，主要是通过对老年人独立享有产权的房屋进行抵押从而获得养老金继而进行自我养老的一种养老模式，本文从养老服务合同的角度对合同所涉及的主体以及主体对应的权利义务来对“以房养老”的养老服务合同进行分析。 　　关键词： 以房养老；以房养老反向抵押合同；主体；权利与义务 　　一、我国“以房养老”养老服务模式的现状 　　我国的以房养老的养老服务模式早在2007年以后就开始在上海和北京两大城市开始实行。上海普陀区2007年开始推行“以房自助养老”的模式，它主要是将65岁以上老年人的房屋变更给公积金管理中心，然后老年人再将房屋返祖回去，公积金管理中心扣除租金以及一些费用以后，按照房屋的现有价值，一次性的给付给老年人房屋的现金。《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》中提出了由金融企业和政府部门联合推出以房养老，中信银行推出“信福年华”，开展以房养老业务。 　　由以上两个城市对“以房养老”模式的初探，本文发现“以房养老”模式在我国的实行有很大的困境，主要表现在：第一，受传统观念的束缚。老年人一般都认为遗产应该是由子女继承的，以房养老的模式是对传统养老模式的一种挑战。第二、对于金融机构来说没有经济优势。我国继承遗产是不需缴费，从这点来看这种以房养老模式在我国并没有优势。第三、房地产市场泡沫经济现象严重。 　　二、以房养老反向抵押合同的主体的分析 　　关于我国有何种机构来提供反向抵押贷款，目前学术界的争论是比较多的。借鉴国外反向抵押贷款中有关贷款机构的经验，我国也应以具有政府支持的国有商业银行作为以房养老反向抵押贷款合同贷款方主体。 　　国有商业银行和保险公司比较适合向老年人提供反向抵押贷款业务，其作为贷款主体的优势体现如下： 　　第一，具有资金雄厚的优势。我国金融机构的???蓄率一直较高，国有四大商业银行是我国金融机构的主力军，可见其具有强大的资金优势。保险公司中的寿险公司，可以通过开展养老保险的业务积聚大量的资金。可以满足反向抵押贷款长期运行中所需要的持续不断的资金供给。 　　第二，具有较丰富的相关经验。我国传统的住房抵押贷款业务一直由国有商业银行来开展的。长期的抵押贷款业务使国有商业银行在房地产抵押贷款、运作以及贷款风险审查方面积累了丰富的经验。由于以房养老反向抵押贷款和住房抵押贷款具有一定的相似性，从而可以使国有商业银行借鉴这些经验来开展这一贷款业务。 　　第三，具有网点全面的优势。国有商业银行基本遍及人们的工作生活场所，这样不仅方便老年人到商业银行咨询和办理以房养老反向抵押贷款合同的相关事宜，而且方便居民储蓄，有利于银行贷款资金的积累，为开展以房养老反向抵押贷款业务提供资金支持。 　　三、以房养老反向抵押贷款合同中借款方的权利与义务 　　（一）借款方的权利与义务 　　1、借款方的权利 　　首先：借款方的知情权就是保护老年人合法权益的需要，是对处于弱势地位的借款方的特殊保护，它体现了现代民商法保护弱者的价值理念。本文认为，以房养老反向抵押贷款合同中借款方的知情权具体包括以下权利：第一，关联信息知悉的权利。借款方行使知情权必须是对贷款方以房养老反向抵押贷款相关的信息，例如对借款方有重要影响的房屋价值评估、发放贷款的数额等，并且在适当的场所、时间内行使，在银行营业时的客服中心询问相关信息。第二，及时获取信息以及咨询的权利。 　　其次：借款方的回赎权。以房养老反向抵押贷款合同中借款方回赎权的行使期间，可以在合同条款中约定。既然是合同的一个约定条款，就应该从双方当事人的合意出发来确定回赎权的期间。只有在约定的合同期间内行使回赎权才有效，否则权利丧失。借款方可以通过行使回赎权，取回房屋的抵押权并终止合同，但前提必须是足额偿还贷款方的贷款本息。 　　2、借款方的义务 　　首先，在现实社会中信息不对称的现象普遍存在，为了防范和减少以房养老反向抵押贷款中的风险，借款方就必须履行告知义务。本文将以房养老反向抵押贷款合同中借款方告知义务的内容分类如下：第一，合同签订前告知义务的内容。向贷款方提供必要的个人身份和家庭资料并保证其真实性，如年龄、既往病史、家庭情况等。另外，还需要提供所抵押房屋的详细资料，如房屋的权属证书以及现有的使用状况等。以上内容都需要及时告知贷款方。第二，合同签订后告知义务的内容。在发生或将来可能发生影响偿还反向押贷款本息的情形时，要立即通知贷款方，如借款方的身体健康、家庭状况等发生的重大变化。 　　其次：借款方合理使用房屋的义务。借款方合理使用房屋的义