第5节投资性房地产.ppt

第五章 投资性房地产 本章基本要求 本章重点 1.投资性房地产的范围与确认； 2.投资性房地产初始计量的核算； 3.投资性房地产后续计量的核算，尤其是采用公允价值模式进行后续计量； 4.投资性房地产转换的核算。 第一节 投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 （一）已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 （三）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 （四）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 下列各项不属于投资性房地产： 1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。 2.作为存货的房地产。 二、投资性房地产的确认和初始计量  （一）投资性房地产的确认 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件： 1．与该资产相关的经济利益很可能流入企业； 2．该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 （二）投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。 1.外购的投资性房地产 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业外购取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。 【例】2007年3月10日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得的增值税专用发票上注明的价款为8000000元，增值税额为1360000元，款项以银行存款转账支付。甲公司对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。假定不考虑其他相关税费。甲公司的会计处理如下： 借：投资性房地产 9360000 贷：银行存款 9360000 2.自行建造的投资性房地产 企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。企业自行建造取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程” 等科目。 企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 3.以其他方式取得的投资性房地产 以其他方式取得的投资性房地产，其成本参照本书“第三章 固定资产”相关内容确定。 第二节 投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销。企业按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。 在成本模式下，投资性房地产存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。即，采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地