2016年最新[精品文档]房屋拆迁补偿估价操作实务(供参考).docVIP

房屋拆迁补偿估价操作实务（供参考） 目 录 第一部分 有关解释和技术细则 拆迁补偿估价的价格、内涵 作业流程 拆迁补偿估价项目作业流程 现场踏勘工作注意事项 估价方法及操作要点 估价方法的选择 基准价格修正法 市场比较法应注意的事项 收益法及操作中注意事项 成本法及操作 估价结果平衡 第二部分 估价成果内容及格式 估价汇总报告内容及格式 估价技术报告内容及要求 分户报告（附分户估价报告格式表） 成果资料存档 第一部分 有关解释和技术细则 拆迁补偿估价的价格定义、内涵 1、拆迁补偿估价价格的定义 根据《上海市城市房屋拆迁补偿估价技术规范》（试行）中关于房地产价格的定义，拆迁补偿估价的价格应是不考虑抵押、租赁等他项权利影响的公开市场价格。 拆迁补偿评估价格的内涵及相应的操作 由于土地使用权性质的不同，在具体操作中需分别处理。 ① 居住房屋 除花园住宅以外的居住房屋，凡是有产证的一律视同产权房，无产证的需与委托方协商并在报告中加以说明。 ② 非居住房屋 出让土地使用权上的房地产，应根据土地剩余使用年限和建筑物尚可使用年限，评估其有效使用期限内的房地产市场价格。对于划拨土地上的房地产，评估价格中不包含土地使用权出让金。 作业流程 1、拆迁补偿估价项目作业流程（见下图）  2、现场踏勘的注意事项 （1）现场踏勘应根据房地产性质和房屋类别，提前