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第二单元 不动产 一、考点综述 【考点1】动产的所有权 1.动产的买卖（2013年案例分析题、2015年案例分析题） （1）一般动产：交付生效 动产物权的设立和转让，自“交付”时发生效力，但法律另有规定的除外。 （2）特殊动产：交付生效＋登记对抗 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 【解释】对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，而不以登记为要件。但登记具有对抗效力，如果交付后没有办理过户登记，不得对抗善意第三人。 2.特殊的交付方式 （1）简易交付 动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，物权在法律行为生效时发生变动效力。 【相关链接】标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。 （2）指示交付 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过“转让请求第三人返还原物的权利”代替交付。 （3）占有改定 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力。 【考点2】一物二卖 1.出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有《合同法》第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。（2012年案例分析题） 2.普通动产 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均“有效”的情况下，买受人均要求实际履行合同的： （1）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持； （2）各买受人均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持； （3）买受人均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。 【解释】先交付＞先付款＞先订合同。 3.特殊动产 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均“有效”的情况下，买受人均要求实际履行合同的： （1）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持； （2）各买受人均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持； （3）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持； （4）各买受人均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持。 【解释1】交付＞登记＞合同。 【解释2】对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，而不以登记为要件。 【考点3】无权处分 1.合同有效（2013年案例分析题、2014年案例分析题） （1）当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 （2）出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 2.善意取得的构成要件（2013年案例分析题、2014年案例分析题、2015年案例分析题） （1）依“法律行为”转让所有权 （2）转让人“无处分权” （3）受让人为“善意”第三人 （4）以“合理”的价格转让 （5）动产的善意取得以“交付”为要件，不动产则以“登记”为要件 （6）转让人基于真权利人的意思“合法占有”标的物 3.遗失物的转让 如果遗失物通过转让为他人所占有时，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物。如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。 【考点4】共有 1.按份共有还是共同共有？ （1）共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为“按份共有”。 （2）按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，可以约定；没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。 2.按份共有人转让自己的个人份额 （1）按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的“同意”。 （2）按份共有人将其份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，享有“优先购买权”。 3.共有物的处分 （1）共同共有 处分共有的不动产或者动产，或者对共有的不动产或者动产进行重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约