上海小路项目市场调查分析报告53p策源2007年.doc

上海小马路 策源机构·商业事业部 2007-2 商圈范围界定 根据中山公园目前发展状况及开发商对本项目的相关要求，将此次调研工作的商圈确定为以下范围： 四至 路段 东 江苏路 南 武夷路 西 中山西路 北 长宁路 内含道路 宣化路、安化路、定西路 愚园路、凯旋路、安西路 商圈环境调研交通情况 交通形式 内容 主干道道路 长宁路、凯旋路 公交 13，922，941，949，765，96，73，121等数十条公交线路 高架 内环高架 轨道交通 地铁二号、三号、四号线交汇处 定位规划 3.1 规划定位 中山公园商圈将发挥该地区明珠高架轨道与地铁二号线相交的交通优势，以及中山公园的历史渊源和愚园路历史风貌保护区等条件，设置开放性公共绿地和城市广场、地下社会停车场等等，将中山公园地区定位为上海市区西部的地区中心，集公共交通集散、商业服务、文化娱乐、休闲观光等于一体，发挥其在城区经济、文化和空间布局的核心作用。同时结合高级商务楼宇，新增辟一定比例的步行文化休闲用地，丰富街区文化生活，改善购物环境。 3.2 规划设置 随着中山公园周围大量高级住宅、商务楼的建成，长宁区将充分利用中山公园地区枢纽型商业和休闲绿地的优势将其建成以商业为主、商务为辅，与多媒体文化、休闲娱乐相结合的有吸引力的区域商业中心。 商业调研 中山公园商圈商业物业调研 中山公园商圈从商业发展情况分为以下两大类主要物业形态：分散型临街商铺、具有明显聚集性的大型商业物业。 临街商铺调研 江苏路段（长宁路～延安西路） *该路段仅统计江苏路以西商业铺面信息 路段特征：路段长约1,400米，江苏路双向四车道 分类 明细 单元数量 （家） 主力面积（M2） 总面积（M2） 数量占比（%） 面积占比 （%） 餐饮 小型餐饮 3 50 150 37.5 25.9 特色小食 3 20 60 零售 茶叶 1 40 40 50.0 45.7 文具 1 50 50 钟表店 1 50 50 自行车专卖 1 100 100 机械五金 1 30 30 超市、便利店 1 40 40 服饰店 2 30 60 服务 银行/邮局/典当 1 200 200 12.5 28.4 家纺/家庭软装 1 30 30 合计 16 —— 810 100 100 数据分析图 数量百分比示意图 面积百分比示意图 江苏路为主要交通干道，路幅较宽，对道路两边的商业人流通行有一定影响，商业氛围并不浓厚，商业集中的密度较低，以办公楼裙房、独立小型商铺构成； 该路段主力租金集中于5~8元/平米/天的价格水平，年均增长率约为5%，租金递增方式以合同签订方式为准，如三年合同，共递增15%或每年递增5%，双方协商进行，受主观影响较大，并无统一规律； 地点 面积 租金 （元/天/平米） 业种 江苏路（近长宁路） 208 5.2 可作餐饮 江苏路（愚园路） 185 4.0 不可餐饮 江苏路（宣化路） 454 9.0 不可餐饮 该路段的物业 “居转非”的住宅用房及临时铺面较少，在租赁时的面积计算多以房产证面积为标准，少量由小业主自有的小型铺面仅提供自身使用面积，以租赁金额总价按套计价的方式进行租赁； 从上表中的单元数量比例及面积比例对比，可以看出，该路段以小型铺面为主，各类业种业态商业的面积分割较为平均，集中于主力面积50平米左右。 武夷路段（中山西路～延安西路） 路段特征：路段长约1,700米，双向两车道 分类 明细 单元数量 （家） 主力面积（M2） 总面积（M2） 数量占比（%） 面积占比 （%） 餐饮 中型餐饮 5 400 2,000 14.8 17.3 小型餐饮 24 60 1,440 咖啡茶座 4 150 600 特色小食 4 40 160 零售 糕点/蛋糕房 7 40 280 56.4 50.3 水果店 4 40 160 鲜花店 4 40 160 服饰店 48 80 3,840 服饰专卖店 3 1000 3,000 日常生活小店 10 40 400 超市/便利店 14 40 560 建筑装潢 1 40 40 机械五金 17 40 680 药店/保健品 6 80 480 家具家居 4 100 400 家电卖场 1 300 300 水站 2 40 80 艺术品 1 40 40 通讯 4 40 160 文具 2 40 80 休闲产品专卖 4 40 160 零食 6 40 240 茶叶 2 40 80 建材