清水湾项目投资分析一.doc

目录 第一部分 项目总论 4 1. 项目背景 4 2. 分析结论 4 第二部分 投资环境与市场研究 6 1. 中国宏观经济分析 6 宏观经济对本项目的启示： 9 2.海南发展分析 9 3.三亚市场分析 12 三亚市场对本项目的启示： 25 3. 片区市场分析 26 片区市场发展趋势判断： 32 第三部分 项目分析与评价 34 1. 地块分析 34 2. 项目SWOT分析 37 第四部分 市场定位与项目评估 39 1. 市场定位 39 2. 项目发展评估 44 第五部分 项目经济效益评价 45 1. 项目开发与销售计划 45 2. 测算前提 46 3. 销售性物业经营效益分析 48 4. 经营性物业经济效益分析 50 第六部分 项目风险与防范建议 52 1. 项目风险 52 2. 风险防范建议 52 第七部分 附录 53  第一部分 项目总论 项目背景 项目位于海南岛东部“中国椰树海岸”、三亚大旅游圈陵水县清水湾中部，占地824亩。 项目规划建设为以度假住宅为主的高尚度假区，欲打造成为顶级滨海人文度假居住区。 海南清水湾旅业有限公司拥有该地块的土地使用权，并为本项目的开发主体。 分析结论 （1）市场前景预测 当前，国内度假居住市场发展迅速，中国富裕阶层表现出强烈的休闲度假意愿及投资物业以实现自身资产保值、增值的需求。未来，在中国经济持续稳步增长的背景下，中国富裕阶层、超富裕阶层将急剧扩大，为度假物业市场的进一步发展提供强有力的支撑。 三亚，拥有中国唯一的热带滨海海岸线，凭借其优越的自然条件已发展成为中国度假旅游市场的热点。未来，随着海南国际旅游岛相关优惠政策的落实，国家海岸、大三亚旅游圈等重大规划的实施，琼州海峡跨海通道、东环铁路等交通设施的修通，三亚奥林匹克国际村、文昌卫星发射中心及航天主题公园等重大设施的落成……海南及三亚的国内、国际影响力、知名度、美誉度将进一步提升，将吸引更多的国内外游客前来休闲度假，市场前景乐观。 本项目位于三亚东岸，拥有优质的一线海景。热带滨海资源之于全国的稀缺性毋庸置疑，是海南置业客户最大的价值关注点。一线海景物业处于市场价值顶峰且无价格天花板，各区域海景物业价格趋同。在三亚城区一线居住用地开发殆尽、市场开始向东西拓展的契机下，本项目海景资源将极大削弱目前区位陌生的不利影响，将能迅速在市场竞争中赢得一席之位。凭借准确定位、优异品质、优秀营销，项目将有良好的发展前景。 （2）项目经济效益 项目投资回报较高，且抗风险能力较强： 项目开发时间为2009年上半年至2016年下半年，开发周期为8年。 根据测算，项目销售性物业总投资405,785万元，税后净利润244,390万元，税后投资利润率为60.23%，项目净现值113,661万元，内部收益率30.40%，动态投资回收期4.59年，具有较高的盈利水平。 经营性物业（酒店）总投资368,534万元, 税后净利润382,024万元，税后投资利润率为103.66%，项目净现值130,362万元，内部收益率33.82%，动态投资回收期5.61年，具有较高的盈利水平。 根据盈亏平衡分析，该项目的保本销售价格、销售率较易实现，说明项目的抗风险能力较强。 综上所述：项目市场前景优越，投资回报高于行业一般水平，具有较高的投资价值。 项目具体分析过程请参阅全文。  第二部分 投资环境与市场研究 1. 中国宏观经济分析 （1）经济发展情况 国内生产总值快速稳步增长，城市化水平快速提高 1996年到2007年全国经济总体发展迅速，国内生产总值持续快速增长。1996年全国国内生产总值为71176.59亿元，到2007年底全国国内生产总值达到246637.00亿元，比1996年增加138230.41亿元，年均增长11.96%。 近几年来中国固定资产投资年均保持20%以上的增幅，呈现出持续快速增长态势。 中国城市化进程快速，从1991年到2007年16年间中国城镇化率增加17%；预计到2020年中国城市化率将达60%。 图2-1： 1996-2007年国内生产总值变化情况 图2-2：2000-2007年全国固定资产投资额变化情况 图2-3：1991-2007年中国城镇化率变化情况（%） （2）居民生活水平 居民生活水平快速提高，富裕阶层、超富裕阶层增长迅速、数量急剧扩大 全国城镇居民人均可支配收入稳步增长，由1996年的4838.90元增加到2007年的13786.00元， 恩格尔系数则从1996年的48.76%下降到2005年的36.30，城镇居民生活水平有较大提高。 图2-4： 1996-2007年全国城镇居民人均可支配收入、恩格尔系数变化图 2001-2006年中国财富总量年均复合增长率远高于全球平均水平。 根据波士顿咨询公司预测，到2011年中国百万美元资产家庭总量将