上河国际商业街区范营策划报告.ppt

前　言 　　本策划全案板块分为市场篇、整合资源篇和泛营销篇。主要阐述工作核心——泛营销篇。 　　本策划全案具有宏观战略性，又有微观战术执行，我司结合项目现状、市场调查及多年成功的购物中心营销操作经验。对项目各方面资源进行有针对性整合。并提出我们专业的泛营销解决之道。 市场篇 整合资源篇 泛营销篇 市场部分提纲 看城市 长沙整体宏观市场概要 项目交通状况 看周边 项目周边状况 项目周边租金、周边商业物业情况 看商业 商业运营状况（商圈状况） 看市场 商业物业市场状况（整体、个案） 看客户 访谈情况（消费者、经营者、投资者、专家访谈） 看项目 项目自身的特点 SWOT 长沙整体宏观市场概要 利 2004年长沙GDP突破千亿，经济发展进入快车道 第三产业发展平稳，成为长沙的主导产业 社会消费品零售总额保持高速增长 人均可支配收入增速平稳位居中部城市前列，居民消费力强，特别注重娱乐、文教、交通及通讯方面的消费 长沙未来5年经济发展将会提速 弊 储蓄存款比例较少，对住房、商铺等消费支出少 长沙人口600多万，近5年基本处在“0”增长 项目整体交通优势明显但是对旧城辐射仍有阻隔 项目交通优势（项目临近） 万家丽路 机场快线 二环（连通长沙旧城） 京珠高速（连接株洲、湘潭、岳阳） 武广高速铁路（在建） 规划中的客运轨道交通（远期） 刘阳河桥建成，方便东北面消费者 项目交通劣势 二环及铁路阻隔，降低了项目与旧城连接便利性 目前项目与市中心的公共交通严重不足 项目周边情况 利 项目周边常住人口40万，未来将保持较高的增长 （2006年6月项目周边将有3个以上住宅盘交楼入住） 弊 项目周边有多个批发市场区域整体形象和消费档次被拉低 项目周边租金不高，一般在60～70元/m2*月 售价不高一般在7000～8000元/m2 长沙商业状况 长沙商业的现状特点 长沙商圈现状分析 1、长沙商业的现状特点 长沙商业的现状特点 2、长沙商圈现状分析 长沙商圈格局——“1+6”商圈分布形式 市级——五一商圈 区域级—— 袁家岭商圈 火车站商圈 东塘商圈 侯家塘商圈 溁湾镇商圈 伍家岭商圈 六大零售商圈现状 五一商圈仍是长沙商业的中心，是湖南省的商业核心 东塘商圈在规模上和发展速度上均由于其他商业副中心 其余六大商业副中心辐射范围限于自身周边区域，对其他区域的消费人群吸引较少 超市、专业电（电器）成为各商业副的必备业态，其对商圈的人气的聚集有较大的促进 商业物业市场状况 长沙宏观房地产市场状况 长沙在售商业物业特点 商业物业市场个案分析 1、长沙宏观房地产市场状况 长沙商品房供求关系相对平衡房地产整体开发效率不高 2005年雨花区商铺成交套数增长6倍 2005年雨花区商铺单方售价基本处在“0”增长 2005年雨花区商铺总销售面积增长了近4倍 2005年雨花区商铺总销额增长了近4倍 雨花区商铺销售处在“价稳量增”的局面 2、长沙在售商业物业特点 量 长沙商业物业的开发量不大，约为住宅开发的1/10 在售商业物业主要分布在旧城中心 价 高档：30000元/平方米（核心地段） 中档：18000～140000元/平方米（次要地段、位置） 低档：8000～10000元/平方米（未成熟区域） 产品 20～40平方米（建筑面积）的商铺为主（销售最快） 销售方式 大多有返租回报，返租年限一般为5～10年 回报率一般为8％～10％ 购铺一次性返回2～3年的租金 长沙在售商业物业特点 销售楼层 一般销售首层、二层 商铺间隔（m） （面宽）2～5×（进深）4~8×（高）4.2~6 实用率 55～70％ 3、商业物业市场个案分析 财富全家宝 先租后售，已经引进步步高超市、国美、麦当劳 产权商铺，面积8～10m2（建筑面积）总价低，降低投资门槛 大版面楼书，倡导地段、品牌商家对投资者有较大冲击 东方百联商厦（原铜锣湾广场） 首二层产权式分割15～80m2（建筑面积） 报纸专版对外宣传 商铺销售比例约20％ 2005年11月26日重新开盘但人气不旺 成交个案 橙子498街区 售楼部内部色彩鲜艳、夺目较好展示出商业气氛 借鉴与启示 周边已经有较好的消费群体，商业氛围成熟 产品广告包装新颖，对消费者形成较大的冲击 引入国外知名管理机构对项目进行商业经营管理 韶山南路将由现在的14米拓宽至60米。区域经济价值正在提升。 锦湘国际星城 裙楼商业个铺面积在50～90平方米 社区商业整体处在开发期 国中星城 产权式分割，面积在20～70m2平面布局较合理，适合商业经营 对外强调新城发展、大市政配套对内宣传自身实力和管理水平 成交个案 坡子街 分期、分区开发模式 实墙分割，建筑面积在20～70m2 着力渲染返租回报与区域传统文化 招商与销售同步进行