年房地产估价师真题汇总课件.docVIP

2009年房地产估价师：经营与管理精选练习与答案 1、下列说法不正确的是(　)。 　　A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。 　　B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。 　　C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上。 　　D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%。 　　标准答案：a 　　解析：利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。 　　2、开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的(　)。 　　A.经营费用 　　B.销售费用 　　C.管理费用 　　D.财务费用 　　E.不可预见费用 　　标准答案：a，c，d 　　3、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入。包括(　)。 　　A.销售收入 　　B.补贴收入 　　C.出租收入 　　D.经营收入 　　E.营业外收入 　　标准答案：a，c，d 　　4、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为(　)等四个层次。 　　A.经营利润 　　B.利润总额 　　C.税后利润 　　D.可分配利润 　　E.未分配利润 　　标准答案：a，b，c，d 　　5、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是(　)。 　　A.资金来源 　　B.资金成本 　　C.项目风险 　　D.预期利润 　　E.机会成本 　　标准答案：b，c 2009年房地产估价师理论与方法测试题及答案 1.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。 　　A.43.2% 　　B.50% 　　C.56.8% 　　D.70% 　　答案C 　　2.在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格 5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元;丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为( )。本文来源:考试大网 　　A.甲乙丙丁 　　B.乙丁甲丙 　　C.乙丙甲丁 　　D.丙乙丁甲 　　答案C 　　3.建筑物的重新构建价格是( )的价格。 　　A.扣除折旧后 　　B.估价时点时 　　C.客观 　　D.建筑物全新状态下 　　答案BCD 　　4.对于一宗房地产的价格，通常由( )所构成。 　　A.土地取得成本 　　B.开发成本 　　C.销售税费，投资利息 　　D.管理费用 　　答案ABCD 　　5.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。www.Ｅxamda.CoM考试就到考试大 　　A.536 　　B.549 　　C.557 　　D.816 　　答案B 6.下列属于运用比较法进行估价的步骤的是( )。 ①选取可比实例;②搜集交易实例;③建立价格可比基础;④进行交易日期修正;⑤进行交易情况修正;⑥进行房地产状况修正;⑦求取比准价格。考试大论坛 　　A.①②③④⑤⑥⑦ 　　B.②①③⑤④⑥⑦ 　　C.①③②④⑥⑤⑦ 　　D.②①⑧④⑤⑥⑦ 　　答案B 　　7.应用路线价法的前提条件是( )。 　　A.土地形状较规则 　　B.街道较规整 　　C.地势较平坦 　　D.临街各宗土地的排列较整齐 　　答案BDwww.Ｅxamda.CoM考试就到考试大 　　8.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用( )预测房地产的未来价格。 　　A.数学曲线拟合法 　　B.平均增减量法 　　C.平均发展速度法 　　D.移动平均法 　　答案BC 　　9.下面属于构筑物的是( )。 　　A.烟囱 　　B.水塔 　　C.水井 　　D.屋顶 　　答案ABC 　　10.在估价中要特别注意下列( )之间的内在联系。 　　A.估价方法 　　B.估价目