需求因素对北京商品住宅价格的影响分析.doc

需求因素对北京商品住宅价格的影响分析 《中国物价》2008年第11期 　　摘要：供求是决定价格的主要因素。受城市土地供给的局限，商品住宅供给一般具有有限性，因此，需求就成为影响商品住宅价格的关键。自2004年以来，北京商品住宅价格以平均34.37%的速度增长，2007年北京商品住宅均价达到11454元／m2，同比增长42.29%。在北京商品住宅价格的连续上涨中，需求发挥了怎样的作用，哪些需求因素对住宅价格产生影响。本文对此进行分析。 　　关键词：商品住宅价格居住性需求投资性需求 一、商品住宅需求因素释义 　　从微观角度看。商品住宅需求是指消费者在某一特定De=f(收入，房价，抵押贷款能)。商品住宅潜在需求是过去和现在尚未转化而Dp=f（人口)。从 二、居住性需求对北京住宅价格的影响 　　随着经济高速发展，生活水平的大幅提高，公2005年宏观调控以来，2007年（所谓金)和2008年(奥运年)进入新一轮婚育高峰期，自住型需求更 　　1,人口数量增加及人口结构变化 　　人口是影响居住需求的第一因素,人口数量和结构成2000年～2010年我国人35～4525～35岁的群体所占2010—2020年间25～35岁人口由REICO工作25-45岁群体是我国25—35岁的人员处于婚龄期，35以上的人员购买住宅多是出于改善住房条件的需要,住房需求弹性较大。所以从长期来看，我国住房市场需求将很旺盛。2007年，北京市人口结构中25～45岁之间的人口为62538.3%，(如图所示)。据北2007年的一项问卷调查显示,44,2%的购房者的年龄处于20～30岁之间。处于30～4019.5%。可见，北京住宅市场刚性需求强劲。 　　从常住人口数量来看，北京常住人口数量逐年增加。2000年常住人口数量为13636万人,同比增长846%：到2007年常住人口数量为1633万人，同比增长329%。八年369.4万人，增长幅度为195%,期间平均每年保3.34%的增长。 　　近年来北京市虽然保持了较低的人口自然增长率。但2001年，北京高校毕业生大约7万2006年增加到179万人，这些人中有不少选择留在 　　近年来，在北京城市化进程中，农业人口迅速减少，而北2可以看出，北京农业人2004年以来下降迅2004—2005年间，北京市农村人口减少了约5000万，从图3和图4又可以看出,农业人口减少与商品房住宅销售面积、　　2,收入增长 　　收入是影响居住需求的第二个因素。如果说人口因素300～1000美元时，就是住房消费8年保持两位数增长，2000年起就超过10000元,90%以上的家庭进入小康型消费层次，2006年北GDP达到6210美元。改革开放以来，北京城市居民978年2006年,北京市城市居民家庭恩格尔系数由587%下降30.8%，下降了279个百分点。这说明随着居民收入的增 　　累积可支配收入是反映居住需求的有效指标。对于住5年内累计可支配收入作为分析依据，2000年，北京市人均累计可支配收入(5年)42703.1元。11.72%，到2007年人均累计可支配收入(5)为89140.4元，同比增长率为1196%，八年间平均保持1117%的增长率。由此可以推断。如此之高的可支配收入增 　　3,城市旧房拆迁造成被动需求增加。 　　据统计。每年因房屋拆迁导致的住房需求在3亿平方35万户居民占全市城镇住14%左右,拆迁是造成房屋供应结构不合理和房价上 三、投资和投机性需求 　　对北京商品住宅价格的影响 　　如图4显示，2004年以后，每年房价的增长率分别是2330%，3754%和4229%，平均高达3437%，而人口的增长3.03%，280%和329%，平均只有304%；累计可11.43%，1180%和1196%平均为1173%。加上贷款利率上调对住房需求的打压作用，影响居　　商品住宅兼具耐用消费品和资本物品的双重属性，使(或投机)的对象。商(或投机)是指为了再出售而暂时购买商品住(或投机)是建立在对未来商品住宅价格　　当商品住宅价格节节上升时，那些预计商品住宅价格 　　良好的宏观经济环境是住宅市场投资增加的基础。长期GDP增长保持9%GDP增长一直名居全国前列。美国经济8%时，房地产业处于2004年以来，由于经2005年以来，按照回报率15%计算，2005年北京市商品住宅成交15A万套，其中本市个人购买占59.4%，外省市个人购买所占比重为36.8%，而全市公寓别墅成39.2%，本市个人购买所占比38.4%。2007年有800亿外资涌入国内房地产市场，北京2004年后　　葛红玲