资产评估-收益法常见错误.docVIP

收益法常见错误 1、净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失＋其他收入－运营费用 ＝有效毛收入－运营费用 有效毛租金收入：潜在毛租金收入-收租损失-空置率 潜在毛租金收入：不包含押金或租赁保证金利息收入房产税、营业税、城镇土地使用税营业税有效毛收入有效毛收入有效毛收入有效毛收入现值说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽管理费计算基数给出是按有效毛租金收入，则不应含押金或租赁保证金利息收入，若是按有效毛收入，则应含押金或租赁保证金利息收入房产税计税基数是有效毛收入，包含押金或租赁保证金利息收入（或称为有效毛收入，注意不是有效毛租金收入）城镇土地使用税和营业税一般情况下应该考虑在运营费用中，如果租金内涵中说明城镇土地使用税和营业税另外单计，由承租人负担，在租金中不含这两种税，则在计算年出租费用时不用考虑这两种税估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。 利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。资本化率 B.不包含会计上的折旧额，是指不包含建筑物折旧费、