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企业的房产出租增值税的会计与税务处理 　　甲公司为M市从事货物加工销售的增值税一般纳税人，适用的增值税率为17%。2017年1月，甲公司将A、B两项房产对外出租，其中：A房产地处甲公司机构所在地，2016年2月购置，年租金252万元，租期2年。B房产地处异地N市，2016年10月购置，年租金万元，租期1年。本案例仅考虑增值税的会计与税务处理。 　　一、房租的增值税处理 　　根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第二款规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。甲公司出租A、B两项房产，均为一次性全额收取租金，其纳税义务发生时间均为收到预收款的当天。 　　1．A房产 　　《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》第三条第一款规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。 　　A房产地处甲公司机构所在地，且为2016年4月30日前取得的不动产，不需预缴增值税款，只需向机构所在地主管国税机关申报纳税。经租赁双方协商，甲公司出租A房产选择简易计税方法。 　　甲公司一次性收2年租金504万元，应缴增值税＝504÷×5%＝24。 　　2．B房产 　　计税方法及税款预缴。根据国家税务总局公告2016年16号第三条第二款规定，一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。因B房产与甲公司机构所在地不在同一县，且为2016年5月1日后取得的不动产。甲公司出租B房产需在N市主管国税机关预缴增值税款，且只能选择一般计税方法。 　　预缴税款。根据国家税务总局公告2016年16号第七条第一款规定，纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷×3%。甲公司出租B房产预缴增值税＝÷×3%＝。 　　税款的计算。向甲公司机构所在地主管国税机关申报应缴增值税＝÷×11%＝，扣除预缴税款万元后，应缴纳税款万元。 　　二、增值税的会计处理 　　甲公司房产出租，为经营租赁，根据《企业会计准则第21号——租赁》第二十二条的规定，对于经营租赁的租金，承租人应当在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。出租企业发生的初始直接费用，应当计入当期损益。甲公司对出租的房产租金按直线法分月计入当期损益。 　　1．A房产 　　甲公司出租A房产选择简易计税方法，根据《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》的规定，“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。 　　2017年1月收到房屋租金： 　　借：银行存款 504 　　贷：预收账款 504 　　计提增值税 　　借：预收账款 24 　　贷：应交税费——简易计税 24 　　每月结转房屋租金收入＝480÷＝20 　　借：预收账款 20 　　贷：其他业务收入 20 　　2017年2月缴纳税金 　　借：应交税费——简易计税 24 　　贷：银行存款