复件2深航沈阳置业长白项物业发展建议、启动区策略公司评审稿.ppt

联排别墅和多层叠院——强调质感，形成标杆效应 关键点1：注重材料的质感和色彩的搭配 使用有质感的材料，如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合目标客户需求； 强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失稳重； 玻璃使建筑变得通透和敞亮，用石材装点局部，体现大气、厚重的感觉； 关键点2：注重细部工艺的精良 注重窗框、檐口、栏杆等细部工艺的品质，从小处体现项目整体的高档次和高价值； 注意落水管道和空调机位的处理；细节处考虑周到，体现人性化； 关键点3：注重立面的设计感，建议采用坡屋顶 通过建筑立面色彩、材质或形象等的变化，体现出立面的设计感和创新，不落俗套。 中高层——在豪宅形象基础上注重成本控制 河景高层——充分体现豪宅形象和标志性的圆弧型外形，色彩上与整体保持一致 建筑设计建议之CVA 核心精神：豪宅形象、适度成本 联排别墅产品建议 沈阳市场联排别墅产品分析——紧凑的产品能保证较好的销售速度 沈阳市场联排别墅产品分析——舒适度指标不够，缺乏创新 由于赠送空间少和车库计面积的原因，整体舒适度不足， 部分产品为了增加舒适度，减少了停车位，不符合客户需求 户型比较传统，缺乏必要的创新 联排别墅户型基本面 主卧一般位于顶层专用层。理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台 采用半地下车库，实现人车分流，有效提升项目形象档次 地下车库直接入户 减少雨雪天对交通的影响 关于半地下车库增加的成本计算——与车库入户的成本差异 地上停车方案使得地上车流过于密集和嘈杂，并且次车道将会挤占大量绿化用地和私家庭院用地，社区生活品质下降，这使得物业价值降低，各物业的价格将会有下降，吸纳率也会相应降低 关于地下室空间的经济测算 坡屋顶送顶层阁楼和屋顶花园作为功能房和活动空间，取代地下室的功能 外部入口——增加体量感 通过入户门廊、院门、环廊、门廊，以及屋顶与屋檐的缓坡处理等方式增加联排别墅的体量感。 室内入户处理——玄关和吹拔 对于首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受 客厅挑空处理或高厅设计 经过挑空或高厅处理的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。 立体庭院落——利用阳台、露台形成立体庭院 主卧室大面积观景窗 起居室、客厅和主卧室是业主经常活动的地方，对采光和景观要求高，因此需要在这些位置采用大面积的采光窗，同时保证有良好的室外景致。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 材料的质感 细部工艺的精良 有设计感的立面 外豪 成本控制 建议用简洁、明快的线条，不赞同用复杂造型 建议大部分立面用涂料，不赞同用面砖；可见部分立面实用高档大理石材料 减少细节的复杂性，简化立面等 高成本做法 VS 低成本做法 具有仪式感的外观 坡屋顶 成本控制 外豪 适度控制成本 ---------- 减少细节处理上的复杂性 6 增加豪宅形象价值 适度控制成本，不影响效果 适度控制成本、不影响豪宅形象 兼顾实用率和建筑的通透性 强烈的视觉吸引力 豪宅形象的外在体现 价值增加点 —— 立面材料建议用涂料 5 市场稀缺 圆楼结构 7 ------- 简洁、明快建筑线条 4 全板式较少，短板稀缺 短板式结构 3 市场普遍 暖色色系、强烈的色彩对比 2 北欧或北美风格 新古典主义风格 1 市场竞争 （竞争楼盘） 物业发展建议 70万 170-190 美地山庄 70-120万 190-260 香格蔚蓝 100-130万 230-240 桑迪亚纳 172-202万 342-397 翔凤国际 主力总价(元) 主力区间(m2) 项目 产品供应区间 供应该类产品的在售项目较少，且总价控制谨慎，均取得了不错的销售速度，开发风险较小； 该类产品的市场优势在于有天有地的类别墅产品形式充分满足了一部分客户追求别墅生活方式的需求； 一层 二层 三层 一层 二层 三层 阳台十分局促 前院狭小清冷 楼梯 端头套 主卧 在户型的几种交通组织方式中，直跑楼梯的优点最明显，节约面宽、浪费面积最少 端头套面积略大，增加设计亮点，提升产品力。端头客厅、卧室设置转角落地玻璃窗、房间可做到户户房间朝南、主卧南北通风等 创新 单位成本：按照市场的数据，半地下车库成本按每平米1500元计算，全地下车库按每平米2000元计算 车库占地：Townhouse半地下车库每车位占地面积40平米，本项目按1：1.5的比例设置 联排数量：按照230平米/栋计算，预计本项目联排数量约为87栋 车库入户成：入户式停车增加了次车道面积和车道建造成本；据估计，本项目车库入户增加的次车道约为4000平米，按照150元/平