201年2月邢台久荣国际广场商业项目市场调研及商业定位报告.doc

邢台久荣国际广场商业项目  市场调研及商业定位报告 智博商业管理咨询有限公司 2012 年 2 月  目 录 一部分 项目概况 ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………3 二部分 城市商业市场状况…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………5 三部分 城市规划发展………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………21 四部分 项目资源状况………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………27 五部分 项目商业环境特征………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………30 六部分 消费者消费行为和习惯分析…………………………………………………………………………………………………………………………………………………44 七部分 项目定位………………………………………………………………………………………………...…………………………………………………………………………51 第一部分 项目概况 一、项目背景 本案位于邢台市火车站南区片改造项目，总占地127亩，目前处于规划阶段，阶段现状为住宅和街边格子铺的商业现状。 本案体量巨大，达到大型综合商住中心的级别，未来商业运行模式涉及自持，因此，准确的商业定位及实效的商业管理模式是项目成功运作的关键，需要通过对项目自身质素、区位特点、区域商业发展状况的详细研判，并进行科学论证。  二、核心问题 本案体量巨大，达到区域商业中心级别，需要在建筑设计、业态组合、运营管理、形象包装等多个层面进行系统研判。本报告为项目前期定位体系，着重解决以下主要问题： 项目整体定位 项目消费群体定位 项目业态比例定位 在业态定位体系中，还将根据业态组合，结合目前区域各类型商业租金水平，进行项目营销收益和租金收益测算，为项目运作提供策略支持。待项目定位体系确定后，进行项目物业管理、运营管理、形象包装等进一步运作建议。 第二部分 城市商业市场状况 一、邢台市商业发展概况 1、邢台市经济概览 邢台市区位和交通条件得天独厚，是冀南重要的中心城市，是以装备制造、煤盐化工、新能源、汽车工业、新型建材为主的新型工业基地，同时又是具有浓郁历史文化特色的生态园林城市和历史文化名城。同时商贸流通业规模实力不断增强，已形成以城市商业为中枢、遍及城乡、联通省内外的商贸流通网络体系，成为冀南地区重要商埠。以下提供依据的评比足以证明邢台市的发展潜力。 河北省各市消费相关数据： 城市 GDP（亿元） 市区人口（万人） 固定资产投资额（亿元） 房地产开发投资额（亿元） 社会消费品零售总额（亿元） 城镇居民储蓄存款余额（亿元） 人均可支配收入（元） 邢台 1239.78 1017.52 1216.59 5379994 1409.9 1673.64 16607 承德市 206.36 347.63 189.98 927220 258.1 264.01 13282 张家口市 361.49 434.86 209.42 1731498 324.5 407.91 13246 秦皇岛市 531.01 299.01 300.41 1202592 335.0 550.86 15499 唐山市 2262.65 758.24 1677.58 3383941 1134.5 1428.73 18053 廊坊市 334.31 436.39 177.54 2491009 419.1 362.95 17752 保定市 543.40 1120.81 434.41 2739393 864.2 540.32 13555 沧州市 429.25 714.33 393.46 1126206 580.7 277.73 14519 衡水市 172.50 434.57 95.87 787283 317.9 245.24 13142 邢台市 217.05 711.43 147.12 623933 460.7 343.96 13355 邯郸市 544.48 918.81 590.35 2256285 717.2 631.04 15961  近