深蓝机构2012上宅置业禹州颍河北岸项目物业发展思路.ppt

如图所示：本次受访者人群选择，以私营业主和企事业单位为主，两者合计占到三分之二；企业职员所占比例较少；基本能覆盖到整个禹州市所有职业群体。 按比例进行问卷投放，基本符合本次调研设想条件 受访者职业情况 地块分析及项目属性 肆 本项目禹州颖北新区板块新兴高档居住区，新区核心地段、拥有良好景观资源的中等规模项目 项目属性： 区域属性： 城市新区 颖北新区是禹州市政府着力打造的城市新区 新兴高档居住区 随着政府规划的利好，颖北高档居住区的地位开始显现 新区核心地段 目前颖北新区主要以轩辕大道、颖川大道、颖北大道为主发展轴线，项目处于颖北新区核心地段 中等规模 占地200亩左右，在颖北新区属于中等规模 外部景观资源丰富 颖河、颖河北岸绿化带，景观视线良好。地块东侧为钧瓷文化院，北侧为人民医院新址。 有利因素： 颖北新区核心区区位优势； 交通便捷； 景观资源优越； 片区规划前景向好 不利因素： 目前周边不成熟、生活配套少、物业档次较高，竞争压力大； 相比坪山、恒达等周边开发项目，品牌知名度相对较弱 老城区 东区 颖北新区 本项目 项目基本属性 地块位于颖河北岸，轩辕大道与颖北大道交汇处东北部，为禹州能通往北部乡镇及郑州方向的交通要道。 项目区位 老城区 东区 颖北新区 本项目 城市向东发展东区，跨颖河发展颖北新区。 在规划中，颖河成为禹州的内河 周边有规划建设中的人民医院、钧瓷文化中心以及规划中的两个四星级酒店、车站、学校和各高档楼盘，另外有禹州植物园、颖河迎宾馆。 项目资源 人民医院 颖河迎宾馆 禹州森林植物园 颖河 钧艺文化苑 北至人民医院、东至钧艺文化苑、南至颖北大道、西至轩辕大道，地块呈东部宽西部窄，不太方正。 项目四至 颖河河岸绿化带 颖河 铂金翰宫 医院 禹州商贸城 钧瓷文化苑 规划五星级酒店 张庄 中小学 颖河 颖北大道 规划道路 本案 地块目前临两条道路——颖北大道、轩辕大道，并临祥云大道和几条规划道路；交通前景优越。 交通前景 祥云大道 规划道路 颖北大道 至郑州 至东外环 轩辕大道：为S103的禹州市过境道路，穿过规划市区范围，目前货车较多，交通环境混乱。 根据市区交通规划，在东外环北外环通车之后，过境货车将绕道外环行驶，轩辕大道拓宽为八车道的城市道路。 颖北大道：基本沿颖河北岸河岸绿化带布设，西至西外环，东至东外环，为颖北的交通大通道。本案地块路段为双向八车道。 其他规划道路：其他规划道路至在近期动工修建，完工后地块周边交通环境将进一步改善。 本案与东区对接，同时也是城市北进跨河发展的重点地段； 颖河北岸，近二百米绿化带，资源禀赋优越，视野条件开阔； 与周边项目构成颖北中高档居住片区； 周边医疗、教育、文化等配套已规划或正在建设。 老城区 颖北新区 本案 颖北新区与主城区的门户位置，具备地段优势；具备打造中高端城市住宅的条件。 东区 项目占位 颖北新区与主城区的门户位置，具备地段优势；具备打造中高端城市住宅的条件。 地块北侧 地块南侧 地块西侧 地块东侧 项目用地条件 城市新区拥有一线水景的中高端项目 项目占地约200余亩，按项目地块的基本属性，并结合上宅投资集团和上宅置业的发展战略，项目目标，禹州颖河北岸项目宜打造为： 园林景观 ◆ 市场整体园林景观水平较高，又依据区域的不同呈现出差异化。颍北新区板块园林景观水平高于东区和老城区。 ◆ 大部分项目景观展示主要通过沙盘与规划描述体现，实景体现开始陆续出现，如时代御湖湾、万丰铂金翰宫。 ◆ 园林绿化普遍成为开发商着力打造的重点，重金聘请专业的设计机构打造园林景观。 维也纳·金域蓝湾 禹州市在售项目园林景观水平与周边其他县（市）比较优势明显，开发商对于园林景观的重视度高，建议本案在园林景观打造上走差异化、精细化路线。 建筑风格 项目名称 建筑风格 颍河圣地金苑 Art-deco（法式园林） 万丰铂金翰宫 宣传为英伦，实景接近法式 坪山太合公馆 新古典主义风格 维也纳金域蓝湾 地中海风格 颍河湾 现代风格 恒达阳光城 现代简约 时代御湖湾 Art-deco 锦绣东方 Art-deco（法式园林） 尚品1698 现代风格 建筑风格丰富多样，高品质项目多采用外域风格（如颍河圣地金苑、万丰铂金翰宫），采用冷暖色调进行搭配，品质感强。 梯户比 项目名称 项目产品梯户比 颍河圣地金苑 两梯三户、两梯四户 万丰铂金翰宫 两梯两户、两梯三户 坪山太合公馆 一梯两户、两梯两户、两梯三户、两梯四户 维也纳金域蓝湾 两梯两户、两梯三户 恒达阳光城 两梯两户、两梯三户、两梯四户、两梯五户 时代御湖湾 两梯两户、两梯三户 锦绣东方 两梯三户、两梯四户 尚品1698 两梯三户、两梯四户 从调研走访的情况来看，区域以改善型居住为主，对居住空间和舒适性要求较高