同策上海中星海上景庭项目营销建议65页.doc

目 录 合作方式说明 成功密码之一·调研，点铁成金 区域供应量分析和预测 5 区域市场项目分期安排及去化速度 9 区域市场价格分析 10 周边个案营销分析 19 本案地块状况评估 23 价格建议 32 成功密码之二·执行，如何完成任务的学问 行销业务核心策略 35 销售分期 37 价格策略 41 销控方案 45 销售曲线及价格走势 50 资金回笼计划 52 成功密码之三·广告的策划，策划的广告 案名建议和广告总精神 54 广告行销通路 57 广告阶段性执行计划 59 广告费用安排 61 Show稿表现 《中星·海上景庭》合作方案说明 根据我司的研判，未来在强化前期产品规划和后期营销推广下，整盘销售均价将会在9000元/平方米左右。在此基础上，依据业务研判我司针对本项目提供合作方式建议，供业主参考。 1）本项目合作方式建议 开发商与我司确定项目总销售权； 通过对本案具体情况和周边市场状况的调查，我司按确定的销售底价人民币9000元/平方米销售楼盘： 我司代理费用按总销金额的1.2％计； 超过底价人民币9000元/平方米的溢价部分双方按3:7分成。我司提取30％,开发商提取70％； 代理费按以下达成指标为依据分两期进行结算：－第一期达成50％销售指标，甲方按该期总销金额的1％向乙方支付代理费；－第二期达成90％销售指标，甲方按该期总销金额的1.2％向乙方支付代理费，并补足第一期总销金额剩余的0.2％代理费； 整盘销售周期12个月(不含预约期)； 项目正式开盘（取得预售许可证当日）到销售周期的尾期，我司完成销售率为90％； 我司销售服务期：自签约日起至所有成交客户完成入户手续止； 我司不承担广告费用； 其他合作协议的细节部分，可根据项目的实际情况具体制订。 2）我司责任明确 我司将针对项目成立专案小组，由研展、企划、业务和客户各部门专案组成小组组织架构，整个专案小组由我司组委进行监控和管理。专案小组成员需经贵司同意，我司并保证成员的相对稳定性。 在符合本报告的主要原则的情况下，我司不得以其他理由拒绝依据该合作方案制定的销售协议。 我司在本项目实施过程中将遵守本保密条款，在未经贵司允许下，不得将贵司所提供的与本项目有关的所有信息（如本项目相关规划参数、相关财务测算信息、项目实施相关计划以及双方会议讨论内容等）透露与本项目无关的第三方。 我司从事本项目的专案小组成员亦承诺将严格遵守本保密条款，不将与本项目相关的信息透露与项目无关的第三方。 依据本合作方案，我司针对项目情况从市场、业务和企划三个方面寻求本案的成功密码，针对本案进行整合营销推广，实现快速营销，让开发商赢得满意的投资回报。 成功密码之一·调研，点铁成金---- 一、区域供应量分析与预测 在本次报告中，我司会拿本项目所处的桃林路以东区域同以西区域进行一个对比。 1、历年来供应量分析 数据来源：上海同策房产咨询公司研展部 2000-2001年，桃林路以东区域的开发速度要快于桃林以西的区域，这在供应量明显反应出来，这主要是受到中星集团在桃林路以东大规模的开发带动起来的，除了中星集团的项目，还有南洋苑、爱家居家豪门等在这段期间内的集中供应； 2002年，中星开发的速度放缓造成区内的供应量大幅减少，而在这段期间内，桃林路以西的供应量开始加大，最具有代表性的项目就是陆家嘴国际华城； 2003-2004年，虽然桃林路以东的供应量开始加大，但是同桃林路以西的区域相比，还有较大的差距，2个区域保持8-10万平方米的供应差距。 2、未来供应量统计 项目名称 位置 入市时间 备注 陆家嘴国际华城三期 源深路、张扬路 2004年下半年 总25万，目前还有约10万未开发 山水国际 桃林路、民生路 2004年10月 总10万，首期4万 盛世年华二期 源深路、羽山路 2003年11月 总23万，分二期，目前还有约15万平方米未推 裕景国际 浦东大道、东方路 2005年初 总10万，1栋酒店式公寓和1栋产权式酒店 中金铜山街项目 浦东大道、民生路 目前地块平整 共40万，一期25万 鑫辰花苑 浦东大道、苗圃路 尚未动工 8.8万 未来供应量总计 —— —— 约95万 数据来源：上海同策房产咨询公司研展部 从整个供应量来看：除却陆家嘴国际华城和盛世年华已经销售的案量，未来整个区域市场的供应量仍然会达到约95万平方米，而且这些量体都会在2-3年内推出，集中放量趋势明显； 从供应量的分布区域来看，近期供应量体集中在桃林路以西区域，这是本案主要竞争和可比区域。而从远期来看，桃林路以东的供应量占到约60万平方米，这主要是因为有中金铜山街（具体动工时间未定）这个大项目的存在，这给整个区域市场都有较大的供应压力； 从产品类型来看：酒店式公寓产品供应约15万平方米，高档住宅供应80万，整个中