商业地产前期开发与建筑设计及运营管理40PPT2009年.ppt

人是商业物业里面最主要的问题，人的因素对商业地产的影响。 　　人的商业行为才能使商业地产的核心价值得以实现，这是商业地产得以存在的基本出发点，第二，地段、地段、地段，商业物业的地段决定能够到达商业地产的人流总数，人流是要引入商业地产里面去的，但是它的总数只能是地段决定的。还有是规模效应，只有规模达到程度才能对人流产生吸引力，才能扩大人流的规模。人流进来了，我们怎么引到商业物业里面去，这是设计需要解决的问题，有效的流线组织，水平垂直两个方向的人流引入，把商业人群转变为有效的商业人流。 商业地产对于建筑设计的要求： 第一，与前期商业策划的沟通与协作。策划公司的专业领域有局限，你应该告诉他怎样做是对的，怎样做是不对的，前期应该有策划公司、设计师、地产商三方协作，紧密沟通的过程。 第二，商业规划的前瞻性、合理性，昨天一些嘉宾都已经阐述得很好了。 第三，以设计手段来促进招租与招商，提升物业价值。 第四，从在招商阶段配合修改设计，这是设计院工作的同志比较了解，一个商业地产不是设计完就结束了，比如今天做家乐福的，明天就设计沃尔玛，沃尔玛和家乐福条件完全不一样，怎么办？改。任何做商业地产的团队都有这样的心理准备，但是我们也可以从前期的工作来减少后期修改的内容。第五，进度、质量与造价控制。所有的这些对于商业地产开发商来说都是至关重要的，都是为了配合它现金流的达成进行的。 第九讲：大型商业物业项目交通评估和改善优化 主讲人： 香港弘达交通咨询(深圳)有限公司副总经理 施细时博士 第九讲 重点摘要 施细时：各位下午好，现在我给大家讲解的主题是关于大型商业物业项目交通评估和改善优化的建议，这也是积累了本人从事国内和香港一些项目的经验总结，根据项目的特点，在交通方面应该怎么安排，这其实是一个很专业化的工作，我的议题有四个方面，第一是关于物业交通评估的必要性；第二，关于城市交通和物业交通相互之间的关系；第三，商业内部与对外交通衔接的因素；第四，物业的交通组织、设计牵涉到交通的动线以及交通改善优化的方案。 　　首先我简单介绍一下我们弘达交通顾问公司，其实我们这家公司是国际性的交通顾问，从事城市交通规划和物业交通影响评估方面工作，有各种交通方面的经验，其实我们是专业化的队伍，因为我们公司只做交通规划、设计的工作。我们公司的组织架构包括在法国巴黎的母公司，还有在美国、加拿大、意大利、法国，它所属的公司，其实也是工程的顾问公司，主要是从轨道、铁路方面做工作。我们MVA集团公司是英国的集团公司，总部在伦敦，在欧洲和亚洲都有分公司，我们的公司在深圳是亚洲的总部，现在在深圳和北京都有分公司。 　　这个公司在全球超过一千名职员，有交通规划、市场调查、交通工程设计、营收预测，比如高速公路，对于今天这样的研讨会就牵涉到物业的交通、商业交通的评估，也牵涉到轨道、公共交通、行人以及城市的土地使用，物业的使用怎么从交通方面提升土地和商业的价值。 　　我们公司拥有国际质量管理体系，我们做商业和物业这块是配合业主和建筑师开展工作，从土地使用方面协调交通城市规划的方案，运用轨道的车站衔接枢纽，以及城市的TOD公共交通导向发展模式。牵涉到商业客流方面就是建筑，平面垂直都需要考虑交通的衔接，客流的大小，怎么吸引更多的客流，交通的设计本身就是交通工程的设计，一会大家会看到我们所开展的工作。 在中国，我们从1980年开始在25个大中城市开展交通咨询规划工作，香港的MVA公司是从两个层面去开展交通工作的。第一是为政府，第二是为发展商，这都是我们结合国际上的一些经验案例为国内提供前瞻性的交通咨询建议，在中国发展接近30年。我们的工作在国内越来越重视，城市交通问题越来越严重，我们的业务也就不断扩大。 　　我从1983年开始工作，开始在英国8年，后来在香港16年，现在国内发展，一共有26年的工作时间，希望以我的经验为国内城市的交通规划以及物业的发展。具有代表的项目像香港的太古坊、太古城，它的交通规划包括商业、住宅，它的规划利用城市的条件，住宅区、购物中心，都是围绕交通做的。梦幻之城的策划，它集合了商业、住宅、学校、文娱康乐的设施，交通安排我们采取了立体体系，把地下空间充分利用好，轨道、地下的停车行人系统、商业都往地下结合。 　　中航城属于城市改造的例子，我们做了交通规划设计、交通评估，不同阶段跟踪技术交通的改善和优化，这个面积现在接近35万平米，规划接近67万平米，综合商业、办公、酒店、住宅、公寓的物业发展。 　　从买地一开始，我们就参与进去的是深圳的万象城，很多人都知道这个项目，也听说都去参观了这个项目。这个项目一会我再重点从交通方面介绍，它的建筑面积35万平方米，购物中心万象城有12.5万平米的规