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实例说明为什么房地产企业印花税不可单独扣除 　　某房地产公司取得房地产销售商品房收入5亿多元,共缴纳印花税250多万元。该房地产企业报送《土地增值税清算纳税申报表》及其他相关资料,将此笔印花税单列出到“与转让房地产有关的税金”栏目中。税务人员审核后,告知该处理有误,要求更正。企业财务认为,按照现行会计核算,所有企业缴纳的印花税都是计入管理费用的,非房地产企业可单列扣除,为什么房地产企业不能扣除? 案例分析 案例1 某房地产公司出售一幢写字楼,收入总额为50000万元。开发该写字楼有关支出为:支付地价款的各种费用5000万元;房地产开发成本15000万元;财务费用中的利息支出为2500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明),但其中有250万元属加罚的利息;发生了开发费用4000万元(含印花税),转让环节缴纳的有关税费共计为2775万元(不含印花税);该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。(假定一次销售完毕。) (1)取得土地使用权支付的地价及有关费用为5000万元; (2)房地产开发成本为15000万元; (3)房地产开发费用=2500-250+(5000+15000)×5%=3250(万元); (4)允许扣除的税费为2775万元; (5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20%。 加计扣除额=(5000+15000)×20%=4000(万元); (6)允许扣除的项目金额合计=5000+15000+3250+2775+4000=30025(万元); (7)增值额=50000-30025=19975(万元); (8)增值率=19975÷30025×100%=%; (9)应纳税额=19975×40%-30025×5%=(万元)。 账务处理(单位:万元,下同): 支付土地价款时: 借:开发成本 5000 贷:银行存款 5000 支付开发成本时: 借:开发成本 15000 贷:银行存款 15000 发生的开发费用时: 借:管理费用 4000 贷:银行存款 4000 企业销售时: 借:银行存款 50000 贷:主营业务收入 50000 结转开发成本: 借:主营业务成本 20000 贷:开发产品 20000 计提土地增值税: 借:营业税金及附加 贷:应交税费用——应交土地增值税 其他会计核算与土地增值税无关,不再累述。 案例2 某工商贸公司建商贸楼,交土地出让金及相关费用3700万元,开发成本3250万元,开发费用425万元,利息支出60万元,能提供金融机构证明,竣工后,公司停止商贸业务,将商贸楼销售9800万元。销售营业税率5%、城市维护建设税率7%、教育费附加3%、印花税率%,该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。(注:非自建项目,假定一次销售完毕。) (1)销售收入=9800(万元) (2)扣除项目:取得土地支付的金额=3700(万元);开发成本=3250(万元);开发费用=利息60+(3700+3250)×5%=(万元);税金=9800×5%×(1+7%+3%)+9800×%(印花税)=(万元);扣除项目合计=3700+3250++=(万元) (3)增值额==(万元) (4)增值率=÷=24%。 (5)应纳土地增值税=×30%=(万元) 账务处理 支付土地价款时: 借:无形资产 3700 贷:银行存款 3700 进行建造房屋时 借:在建工程 3700 贷:无形资产 3700 支付开发成本时: 借:在建工程 3250 贷:银行存款 3250 发生的开发费用时: 借:在建工程 425 贷:银行存款 425 建造达到可使用状态时: 借:固定资产 7375 贷:在建工程 7375 企业拟销售时: 借:固定资产清理 7375 贷:固定资产 7375 销售时: 借:银行存款 9800 贷:固定资产清理 9800 计提土地增值税以外的相关税费(含印花税)时: 借:固定资产清理 贷:应交税费用——各项税费 计提土地增值税时: 借:固定资产清理 贷:应交税费用——应交土地增值税 其他会计核算与土地增值税无关,不再累述。 通过以上两个案例,笔者认为,房地产企业和其他企业,两者财务会计核算不同,房地产企业的印花税是计入到管理费用,包括在开发费用中。根据收入费用配比原则,一项收入产生的费用只能扣除一次,房开企业销售房产的印花税,计算土地增值额,不得再单独扣除。房地产企业以外的企业,转让房地产时点上缴纳的印花税,计入固定资产清理,并未计入开发费用中,因此在计算土地增值额时,可以单独扣除。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第九条规定,关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题,“细则中规定允许扣除的印花税,是在