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房地产企业收入确认方式解析 　　房地产企业收入确认方式解析 企业财务人员通常容易被会计与税务差异,尤其是收入确认所困扰.在新会计准则、《企业所得税法》以及其实施条例出台后,《企业会计准则14号——收入》与国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函 [xx]875号)均对收入的确认方式、确认时间作了相应规范.针对每年企业所得税检查重点,小编在此处主要对一般类型的企业与房地产企业的收入确认 方式进行简要解析. 　　收入确认的一般规定 　　国税函[xx]875号文件规定,企业销售商品同时满足下列条件的,应确认收入的实现: 　　(1)商品销售合同已经签订,企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方; 　　(2)企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有实施有效控制; 　　(3)收入的金额能够可靠地计量; 　　(4)已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算. 　　《企业会计准则14号——收入》规定,销售商品收入同时满足下列条件的,才能予以确认: 　　(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方; 　　(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制; 　　(3)收入的金额能够可靠地计量; 　　(4)相关的经济利益很可能流入企业; 　　(5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量. 　　比较会计与税法关于收入确认的条件,会计上确认收入时要考虑”经济利益很可能流入企业”这个条件,而在税法上无此条件.这是因为税法不考虑企业的经营 风险,具有强制性.企业发出库存商品后,在会计上认为”经济利益不是很可能流入企业”时不确认收入,而按税法规定应确认为当期收入,在企业所得税纳税申报 时对收入及成本作调整处理,以后会计上对该收入进行确认时再作相反的调整处理. 　　【例如】A企业于xx年12月10日向某公司发出商品一批,已向某公司开具增值税专用发票,价款100万元,增值税17万元,商品成本80万元. A企业于12月12日办妥托收手续.12月31日得知某公司由于法律诉讼问题,银行账户已被法院冻结,企业无法收到该项货款. 　　(1)xx年A企业因无法收到货款,不确认收入. 　　借:发出商品 　　　800000 　　贷:库存商品 　　　800000 　　借:应收账款　　170000 　　贷:应交税费——应交增值税(销项税额) 170000 　　(2)xx年进行企业所得税处理. 　　会计上未确认收入,但按税法规定应确认收入100万元,同时确认成本80万元,故应调增xx年应纳税所得额20万元.否则,企业将面临被税务机关处罚的风险. 　　填表方法:在企业所得税年度纳税申报表附表三第19行”其他(收入类)”调增收入额100万元,在第40行”其他(扣除类)”项下调减成本80万元. 　　(3)递延所得税处理. 　　借:递延所得税资产　　50000(200000×25%) 　　贷:应交税费——应交所得税 　　　50000(200000×25%) 　　需要注意的是,对此笔收入在xx年调整时不能作视同销售处理.这是因为以后年度作收入处理,企业所得税上要进行调减,但在附表一《收入明细表》和附表二《成本费用明细表》中无法减除. 　　(4)以后收到钱时的处理:借记”银行存款”,贷记”主营业务收入”、”应收账款”,同时借记”主营业务成本”,贷记”发出商品”. 　　会计上正常作销售处理,企业所得税上直接调减就可以了.当然,对执行新《企业会计准则》的企业来说,就要作递延所得税处理.如果最后收不到钱,可作为 坏账损失处理,属于时间性差异.财政部、国家税务总局《关于企业资产损失税前扣除政策的通知》(财税[2016]57号)第四条规定,企业除贷款类债权外 的应收、预付账款符合下列条件之一的,可以作为坏账损失在计算应纳税所得额时扣除: 　　1.债务人依法宣告破产、关闭、解散、被撤销,或者被依法注销、吊销营业执照,其清算财产不足清偿的; 　　2.债务人死亡,或者依法被宣告失踪、死亡,其财产或者遗产不足清偿的; 　　3.债务人逾期3年以上未清偿,且有确凿证据证明已无力清偿债务的. 　　《企业资产损失税前扣除管理办法》(国税发[2016]88号)第十六条规定,坏账损失税前扣除,应提供下列相关依据: 　　(一)法院的破产公告和破产清算的清偿文件; 　　(二)法院的败诉判决书、裁决书,或者胜诉但被法院裁定终(中)止执行的法律文书; 　　(三)工商部门的注销、吊销证明; 　　(四)政府部门有关撤销、责令关闭的行政决定文件; 　　(五)公安等有关部门的死亡、失踪证明; 　　(六)逾期3年以上及已无力清偿债务的确凿证明; 　　(七)与债务人的债务重组协议及其相关证明; 　　(八)其他相关证明. 　　同时,国税发[20