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房地产企业最佳容积率计算及运用 　　最佳容积率 　　一、相关理论模型 　　1、理论基础 　　在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润最大化的理论值。 　　2、土地增值模型 　　在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的最佳容积率。一般而言，房地产的增值主要土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大化时，即是该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对各方案进行模拟评估。 　　物业类型 参考容积率 　　独幢 　　联排 　　多层 　　小高层 　　高层 　　模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平米土地增值为Zi，则： 　　每平米土地增值=[售价×-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用]×参考容积率-每平米土地费用 　　利润最大值Ymax=D 　　其中：0≤Xi≤1 　　∑Xi≤1 　　∑Xi*Ri≤J 　　示例：假设一项目的土地面积为2万平米，最高容积率为，土地费用为5000万元；多层售价5500元/平米，参考容积率；别墅售价8500元/平米，参考容积率。 　　那么 　　多层住宅每平米土地增值=*=3228元 　　别墅住宅每平米土地增值=*=543元 　　通过计算机可以算出容积为，别墅与多层用地比例为:时，即多层住宅面积21000平米，别墅面积3000平米，土地增值达到最大值4845万元。 　　某种物业类型的土地增值最大，即可视为开发此种物业类型地块能够获得最大利润。由于政府规划以及地块本身的一些限制，使得最佳容积率与实际容积率是有差距的，但我们能够通过模型计算，找到项目开发的最佳物业类型及其容积率，以减少理论与实际之间的差距。 　　3、求解步骤 　　容积率求解流程图 　　首先，通过前期的市场调查，了解市场上各物业形态的售价及销售情况，给产品定位提供必要信息；同时，结合地块SWOT分析及规划指标，对各种物业形态的可行性进行初步分析。 　　第二步，通过模型计算，求出各物业类型的土地增值大小，并对其进行由高到低的排序，找出适合项目开发的物业组合，以减少不必要的计算过程。 　　第三步，确定合理的容积率。 　　最后，结合总平规划对项目具体数据进行调整，以适应实际需求。 　　相关运用 　　提高容积率可以有效地分担地价成本，因此，很多项目都以做足容积率为前提，但是改变一下物业类型或降低容积率，同样能够起到增值的目的。 　　1、不改变容积率，但改变物业类型 　　在建筑密度不变时，容积率的提高，表现为层数的增加；而当容积率不变时，层数的增加，表现为建筑密度的降低。注： 　　有些项目就利用容积率与建筑密度的换算关系，把低容积率高密度的多层产品做成低容积率低密度的高层产品，创造出新的物业组合方式。此手法主要运用于江景、湖景、海景等观景项目，由于层数的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小区绿地面积和公共面积，同时有有利于景观价值的挖掘，从而提高物业开发价值。如杭州的南都逸天广场，用小高层、多层的容积率来设计高层，其容积率，建筑密度仅%，使南北楼幢距及人均绿地率大大提高。另外世贸集团开发的江景豪宅也都采用此手法。 　　2、降低容积率 　　由于容积率的降低，居住品质得到有效提升，从而提高项目售价，实现利润最大化。此种做法常见于别墅或豪宅项目的开发，针对的多为高端客群，其对售价不敏感，但注重居住品质及良好的生态环境。如北京CLASS——建于果岭的上层建筑，其在板楼、塔楼林立的望京地区建设以低密度高品质住宅一度引起市场争议，但其开盘二十天就取得了个亿的销售记录，证明了降低容积率也可以作为市场差异化的有效手段。 　　实现利润最大化是企业追求的目标，但是如果能够多从消费者角度出发，多考虑消费者的需求与利益，企业就能有更好地发展，实现更大的、更长期的利益。 　　容积率、建筑密度、绿化率如何计算？ 知道容积率如何计算层数？ 　　有一项目用地6500M2，规划容积率为，建筑履盖率为35%。请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？ 　　总建筑面积=用地面积X容积率==23400M2； 　　建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积/用地面积； 　　因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积=建筑履盖率X用地面积=35%X6500=2275M2； 　　在建筑底层面积与标准层相