2013年8月宿迁黄海路块市场调研报告.ppt

二、宿迁商品房与土地成交 三、宿迁房地产空间格局 及地块所在区域市场分析 整个房地产市场格局通过大运河、古黄河、环城路将城区划分为五大板块:中心城区\宿豫区\开发区\苏宿工业区\湖滨新城. 　　　　中心城区：地理范围为京杭运河、古黄河所包围的区域，是宿迁老城区，是居住人口最多、商业氛围最浓的地方，因为这里医疗、购物、学校、交通都极为便利，所以主城区是宿迁房地产的价格标杆。本区域除了纯住宅项目，还有综合性的项目，如宝龙以及金鹰，宝龙金鹰商圈，幸福路商圈、东大街商圈，楚街商圈在近距离内形成黄金商业格局。另外，主城区的土地供应越来越少，因此，楼盘卖一个少一个。代表楼盘宝龙城市广场、中豪国际、名人国际花园，均价在5000-5500元/㎡。 苏宿工业区:为宿迁市政府各机关新址所在地，本区域从生活的角度而言，生活配套不全。宿迁中学新校区，树人国际学校等教育资源优势明显。本区域的机关公务员也是一个重要购房的群体。另外，本区域也有一些客户来自周边紧邻的乡，及工业园区员工。代表楼盘水木清华、月亮城、中港雅典城，均价范围在4200-5800元/㎡。 范围为京杭运河以东，黑龙江路以西，被称为宿迁的“浦东”。宿豫区的客户一方面来自本区域，另外就是周边乡镇的客户，如大兴、来龙、曹集、顺河等。宿豫区具备基本的生活、娱乐、购物配套。相比于宿城新区，要好很多，可是，宿豫区有特点的楼盘极少，大都很平庸。这是因为，本区域绝大部分客户都是首次置业，拆迁客户很多，他们对产品档次要求较低。代表楼盘星海湾、万豪新城，香缇河畔花园、千秋时代、众大上海城等均价在3700-4700元/㎡。早期以多层为主，目前以高层产品为主，主力户型80-130㎡,高层均价3800-4300元/㎡，大部分楼盘价格较接近 　　 本区域早期楼盘别墅为主。大型项目尚阳城，运河春天等项目的入市，带旺了区域发展。以养生生态，高端改善型与投资型客户为主。片区内有大学城、市民体育馆、会展中心、克拉海谷、规划展览馆等城市重点公建设施，距离市区8公里，道路通达性强，环境优美。运河文化城的大体量开发与低价策略，将与本项目所在西片区形成竞争格局，将会分流部分市区投资型客户。 房地产市场分析小结：（1）城市总体向南和向西发展，新城区成为政府重点建设区域，这也明确未来新城区的发展潜力，该区域的开发高峰即将到来，区域竞争日益激烈不可避免。（2）宿迁经济基础薄弱，农业占比重大，工业基础不强，房地产业是近年地区经济的支柱产业。（3）政府期望加快城市化进程，城市在不断向外扩张，西片与北区成为重点。（4）宿迁固定资产投资的稳定增长，为房地产的发展提供了良好的基础，但过快的发展，可能导致不适合城市的投资模式出现，也将直接影响房地产市场的健康发展。 Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * Ⅱ * 项目名称 广博丽景湾 工地位置 宿豫金沙江路与黄山路的交汇处 投资兴建 浙江广博集团股份有限公司 建筑类型 住宅 物业类别 多层 小高层 基地面积 1345363.3平米 建筑面积 332548.28平米 主力户型 两房 三房 面积范围 82-115㎡ 均价 4000-4500元/㎡ 容积率 1.90 规划户数 2359户 绿化率 30% 开盘时间 2013年1月12日 工程进度 主体在建 项目包含多层、小高层、高层住宅以及商业等相关社区生活配套。项目建成后可容纳2359户用户入住，容积率为1.9，绿地率为35%，建筑密度为24%。项目规划建设机动车位1946个、非机动车位5503个，分地上和地下停车。小区规划建设为16栋多层、9栋小高层和12栋高层住宅组成，项目将分三期进行开发。 楼盘调查 ——广博丽景湾 （宿豫区） 2013-01-12 首批推出6栋多层住宅，共计180套左右房源，房源面积为70-120平米不等 2013-06-10 广博丽景湾此次共推出6栋多层住宅，分别为10#、11#、12#、13#、14#、15#，共计200余套房源 一年可以卖300多套，销售速度约为3万方/年 广博丽景湾一期10—15# 广博丽景湾2#—4#、6#—8# 楼栋