伟业顾问永定河孔雀城叠翠园622项目全案营销策划报告.doc

伟 业 顾 问 B.A.Conulting 永定河孔雀城叠翠园（ 6.2.2 ）项目 全案营销策划报告 写在前面 毫无疑问，这是一件即值得期待又令人兴奋的事情！ 2010 年，永定河孔雀城经历了四庭院台地联排的成功入市及完美销售，六期“堤岸”主题的成功演绎与形象落地，在市场一度低迷情况下，完成集团下发的各个指标，突破重重阻碍，取得关关大捷！ 临近年底，岁末又一力作： “叠堡” 产品的推出，给我们这些孔雀城营销人注入了新的能源，她将是孔雀城产品系列的一个新生儿！也是延续 2010 年永定河孔雀城项目市场声音的新形象！更是完成集团指标，为明年取得更优异成绩的新武器！ 我们有信心和动力将我们的辛勤、汗水及历练了 4 年的成熟营销经验在新产品上继续耕耘与创造，为全面塑造孔雀城品牌价值与利润实现奋斗！ 2011 年度销售目标： 孔雀城旗下品牌 150 亿销售计划 永定河孔雀城 6.2.2 期全盘销售任务为 12 亿 计划销售周期 4 个月 2011 年 4 月底完成销售率 90% 根据永定河孔雀城以往的相关销售比率， 6.2.2 期项目需来电 15000 通，来访量 7000 为组，平均每月回款 3 个亿。 报告框架 第一部分：政策、市场解读 第四部分：营销策略 第三部分：本案定位 区域规划、导向 市场发展、走势 竞品分析 地块、地貌 经济指标 项目定位、产品定位、客户定位、价格定位 第二部分：区域分析 销售目标 节奏、策略 推广策略 推广渠道 项目所在地： 西向距国贸 32.5 公里 北向距燕郊 6.6 公里 东向距大厂县城 12.8 公里 潮白河，距离北京最近的郊县 报告框架 第一部分：认识论 第二部分：方法论 叠翠园项目理解及叠堡产品认知 叠翠园项目销售及推广的实现历程 项目理解 地块认知 产品分析 项目定位 主题营造 营销目标 销售策略 推广策略 阶段执行 销售保障 项目解读 ——2010 年开发回顾 五期棠墅园 开盘时间 项目体量 产品类型 2010 年 1 月 2010 年 4 月 2010 年 6 月 2010 年 9 月 28 万平方米 7.7 万平方米 总体户数 366 户 精英大堡 146 套 全景联排 3 套 阳光叠墅 217 套 191 户 旗舰大堡 152 套 台地联排 744 套 8.5 叠拼 238 套 4.5 叠拼 72 套 1206 户 精英大堡 92 套 全景联排 29 套 电梯洋房 70 套 4.6 万平方米 4.2 万平方米 精英大堡 36 套 全景联排 11 套 11.5 叠拼 101 套 洋房 70 套 218 户 80 亩 6.1.1 6.1.2 6.2.1 6.2.2 2010 年 11 月 2010 年 12 月 6.7 万平方米 13.3 万平方米 约 394 户 670 户 旗舰大堡 54 套 叠堡大堡 123 套 叠堡叠拼 240 套 叠拼 253 套 旗舰大堡 52 套 精英大堡 148 套 叠拼 194 总结： ① 2010 年总体量为 65 万平方米，总户数约 3045 户，货量供应充足； ② 各期产品线丰富、全线出击、价格梯度明显，避免了内部产品竞争压力； ③ 同一地块内，产品多样化，价格差异化，全面满足市场需求。 项目解读 ——2010 年地块回顾 项目解读 ——2010 年产品回顾 总结： ①新产品受市场追捧 —— 四庭院台地联排； ② 升级版产品受市场追捧 —— 四庭院台地联排、 4.5 层叠拼； ③ 高性价比的产品受市场追捧 —— 高层叠拼、精英大堡。 项目解读 ——2010 年推广回顾 时间节点 推广主题 推广卖点 2010 年 1 月 ——6 月 2010 年 7 月 ——10 月 2010 年 11 月 ——12 月 四庭院台地联排 一堤一岸一湖，一心一悦一栋 产品卖点 项目卖点 总结：四庭院台地联排以产品本身特点为卖点推广，堤岸大堡以项目本身资源为卖点推广。 叠堡将以什么形式进行推广？ 叠堡 项目解读 ——2010 年回顾总结 1. 开发方面：土地供应量和产品线供应量充足； 2. 策略方面：产品线丰富，价格梯度化，满足市场不同需求； 3. 推广方面：充分挖掘产品本身和项目本身的卖点，核心产品单一重点进行推广； 4. 产品方面：升级版、高性价比的新产品受市场客户追捧。 关键词：保证 量 、保证 线 、保证 名 、保证 变 报告框架 第一部分：认识论 第二部分：方法论 叠翠园项目理解及叠堡产品认知 叠翠园项目销售及推广的实现历程 项目理解 地块认知 产品分析 项目定