艳阳度假江苏省软性植入方案2010.ppt

本案劣势 劣势 版块的区域化局限，及客层特征与现阶段整体高档楼盘市场特性走势不相符； 上海整体高档楼盘市场需求趋稳，未来一时间内其整体格局相会产生较大变化； 区域化市场的局限性将给楼盘价格跳高形成了一定障碍； 本案的总体环境规划在版块竞争中不占特别优势； 未来市场竞争正在加剧，以目前房市而言，高档房市场的饱和度正在加大，特别对于以内需型市场为主的本版块，当是一个不小的考验 带給我们的营销课题 突破区域版块概念局限，以个性化包装，跻身全市性高档社区楼盘之列； 形成二外市场，加强投资型消费动机含金量； 深度挖掘苏州河文脉支持，复合社区概念及功能，以此弱化纯“亲水”性概念卖点的版块内竞争 策　略　篇 目标设定 定量目标： 　　价格： 项目 住宅 商业 车库 销售均价 7500元/m2 15000元/m2 12万元/个 时间: 自第一次开盘起两年内完成住宅90%、商铺90%、车库60%的销售 目标消费者定位 范围界定 基础市场 －－既有的长宁区、普陀区、静安区周边市场客源 拓展市场 －－全市范围内，上海籍客源 突破型市场 －－外地或外籍人士，对上海文化有浓厚的兴趣，对城市有感情，重点是海归派人士 目标消费群特性分析 身份：中产阶层及以上人士 年龄：35－50岁 职业：企业高级主管、艺术家、文人 收入：家庭月收入10000元及以上 性格：感性、易激动、较敏感 文化特性：喜爱读书，留恋传统文