思源2012年7月苏州首开尹山湖地块项目位修改建议.ppt

竞品 总结 区域内在售联排别墅较少，目前仅现代园墅联排别墅在售，均价约14,000元/ ㎡，去化较差。区域内联排别墅存在空缺，有市场机会。 联排别墅 板块在售项目以公寓类产品为主，首置80-90㎡两房、首改120-130㎡大两房（2+1）三房、130-140 ㎡大三房（3+1）四房， 单价 0.8-0.9万元/㎡市场接受度较高 公寓 公寓类：80-90 ㎡ 、120-130 ㎡、130-140 ㎡； 均价8,000-9,000元/ ㎡市场接受度高； 联排别墅：区域内在售产品较少且去化较差 在售竞品总结 PART 3 市场定位 客户特征 满足家庭居住需求是首要关注因素，项目的整体品质，开发商品牌也有关 注较强； 潜在附加心理作用下更加关注产品能否提升自己的居住环境与品位； 客源被各板块分流严重； 区域内私营业主、公务员和企事业单位职工仍将是主力人群； 地缘性乡镇老小区客户，将成为置换置业改善置业的主力； 两口、多三口之家，刚需、首次改善为主； 对产品价位、户型布局关注度最高，性价比高是最基本需求 观湖国际通过以价换量的营销措施逐渐打开了区域的品质刚需市场，区域影响力将更多辐射至园区和吴中区 客户来源 感性层面 客户趋势 客群 定位 板块客群定位分析 1、符合刚需首改 85-95 ㎡、125 ㎡ 2、附加值 赠送空中花园、飘窗等 3、提高性价比 均价万元以内 高层+联排（少量） 定位原则：价值最大化、差异化 高层 联排 1、向上丰富产品线组合（3F，220-260㎡） 2、增加利润空间 3、提高综合品质，前期掩护公寓出货并抓住13年市场上升机遇出货 品味触目倾心的湖光商色 享受临轨而居的便捷生活 Thank 感谢参阅 you！ 首开尹山湖地块项目定位修改建议 苏州?思源经纪 | 策划顾问 | Jul. 2012 Suzhou Syswin | Consultants Service Line PART 1 潜在供应产品 尹山湖 九龙仓储备地块 容积率：1.8 建面：21.6万方 楼面单价：8,002元/㎡ 九龙仓储备地块 容积率：1.5 建面：16.8万方 楼面单价：7,004元/㎡ 本地块 中富御湖湾地块 容积率：2.5 建面：14.1万方 楼面单价：3,600元/㎡ 天鸿伟业储备地块 容积率：2.5 建面：15.1万方 楼面单价：3,600元/㎡ 尹山湖周边储备地块分布 合景地块 容积率：2.5 建面：16.0万方 楼面单价：5,036元/㎡ 潜在土地供应量：83.7万方 潜在 供应 潜在土地供应 区域潜在土地供应建筑面积共计约83.7万方，其中九龙仓地块总量达38.4万方；对比土地楼面价，九龙仓地块楼面价达7,000-8,000元/平，为追求产品利润，必须打造部分洋房与别墅类产品， 其余地块容积率均为2.5 ，且楼面价较适合打造高层公寓产品来达到快销目的，各项目预计均在明年年底前推出。 保利观湖国际 未推量：67.0万方 万业湖墅金典 未推量：35.6万方 中茵星墅湾 未推量：7.0万方 中海独墅岛（别墅） 未推量：11.2万方 保利独墅西岸（别墅） 未推量：26.4万方 现代园墅（别墅） 未推量：3.4万方 本案 图 例 在售项目 待售项目 尹山湖周边竞品项目分布 招商小石城（别墅） 未推量：1.9万方 老盘后续供应量： 公寓：110万方、别墅：43万方 保利观湖国际 未推量：67.0万方 已推未售： 294套 万业湖墅金典 未推量：35.6万方 已推未售： 481套 中茵星墅湾 未推量：7.0万方 已推未售： 138套 中海独墅岛（别墅） 未推量：11.2万方 已推未售： 108套 保利独墅西岸（别墅） 未推量：26.4万方 现代园墅（别墅） 未推量：3.4万方 已推未售： 41套 本案 图 例 在售项目 待售项目 尹山湖板块项目分布 招商小石城（别墅） 未推量：1.9万方 已推未售：342、 132套 老盘后续供应量： 公寓：148万方、别墅：43万方 库存量：公寓1255套、别墅281套 合景叠翠峰 未推量：21.0万方 中富御湖湾 未推量：17.2万方 广州市凯威房地产开发有限公司-苏地2010-B-47号 本案 图 例 在售项目 待售项目 尹山湖板块项目分布 众朗投资有限公司-苏地2010-B-43号 苏州朗诗科技地产有限公司-苏地2010-B-45号 广州市凯威房地产开发有限公司-苏地2010-B-47号 潜在 供应 老盘后续供应预估 别 墅 项目名称 总建面 （㎡） 已推量（㎡） 未推量 （㎡） 已推未售量 （㎡） 总剩余量（㎡） 保利独墅西岸（待售） 263,610 - 263,610 - 263,610 中海独墅岛 275,715 233,771