江苏宝应白田北路C地块市场发展报告2007103.ppt

本次报告的阐述提纲 宝应房地产市场总体分析—系列１ 宝应房地产市场总体分析—系列２ 宝应房地产市场未来发展趋势—系列1 宝应房地产市场未来发展趋势—系列2 市场分析看到本案机会—系列1 市场分析看到本案机会—系列2 市场分析看到本案机会—系列3 项目市场发展思路—系列1 项目市场发展思路—系列2 项目市场发展思路—系列3 项目定位策略—系列1 项目定位策略—系列2 项目定位策略—系列3 项目定位策略—系列4 项目定位策略—系列5 项目定位策略—系列6 项目定位策略—系列7 项目分期发展策略—系列1 项目总体规划建议—系列1 项目总体规划建议—系列3 建筑表现与产品配比—系列1 建筑表现与产品配比—系列2 建筑表现与产品配比—系列3 本项目营销总体策略—系列1 本项目营销总体策略—系列2 本项目行销策略创新—系列1 本项目行销策略创新—系列2 本项目系列平面表现秀稿—系列1 本项目系列平面表现秀稿—系列2 本项目系列平面表现秀稿—系列3 本项目系列平面表现秀稿—系列4 淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。 项目销售成果 项目成功的关键举措 降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。 降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。 “SIS-model”的时间结构和运用 运用“ＳＩＳ—ｍｏｄｅｌ”对销传播周期划分为“导入期、公开期、强销期和持续期”的传统做法，进行了重新定位：在本案推进中每度内每２—３个月推出一个“独立主题”，运用“整合营销传播”进行全方位的冲击；这种做法实际上在全年可形成３—４个所谓的“强销期”，从而达到营销传播“投入—产出效果”的最大化。 项目LOGO 项目LOGO 项目LOGO 海报秀稿展示 户外大牌 报纸秀稿 本次报告回顾 思想物化 分析市场现状，预测未来 根据为来发展发现项目机会 从市场机会中寻找最佳项目定位 根据项目定位，研究产品策略 产品去化 根据项目具体定位与入市时机确定营销总战略 根据总体战略，细化创新行销战术组合 本次报告到此结束提前祝贺项目热销， 由本项目树立宝应第一物业发展商形象 预祝双方合作愉快！ [关键字]： 淡市营销 降价 [案例简介]： 风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。 [案例适用范围]： 历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。 未推售单位：407套 3月28日，阳光海岸·悦湾开盘，均价4500元/㎡，与项目90-130平米的三房四房形成竞争 4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90-130平米，与本项目的三房四房单位重合。 4月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。 东莞市场 万江市场 项目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5栋237套） 剩余单位除60套楼王外，多为3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。 项目情况 项目价格的确定 各案均价按照目前销售或对外公开价格取得（包含优惠在内） 以上均为按建筑面积计的均价 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=（Qx/ Qi）×Pi 注：Pi为销售均价 Pa’=（Qx/Qa）×Pa =（76/78）×2240=2183（元/ m2） Pb’=（Qx/Qb）×Pb =（76/83）×2360=2160（元/ m2） Pc’=（Qx/Qc）×Pc =（76/75）×2100=2128（元/ m2）