中信地产房地产二级开发项目投资决策论证51.ppt

* 介绍项目总体利润情况、项目现金流量安排情况、项目资金来源与筹措方案设计、项目经济效益评价。 建立项目经济分析表。要求以Microsoft－Excel表格形式提供，应包括以下两张电子表格： 3.1.9、项目收益测算 分析项目建安成本、售价、地价和开发进度等敏感性因素对项目收益指标的影响程度。 3.1.10、项目敏感性分析 项目利润测算表 项目现金流量表 * 结论主要是说明项目的经济评价结果，是否表明项目具有较理想的财务内部收益率（是否达到公司的目标收益率标准）；项目利润是否能满足公司未来利润规划需求；项目获取对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年）；项目获取对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用。 3.1.11、结论与建议 建议包括是否应获取土地项目建议、地价建议、竞争策略建议、谈判建议等。 * 3.2.1、编制说明 包括“项目概况”、“成本测算依据”、“测算基准，即建筑的基础、结构形式及建造档次装修”，“其他说明”（例如测算时没有考虑那些因素） 3.2.2、结合项目的定位、规划指标、建筑基础、结构形式及建造档次装修等，确定建安成本中各项目的成本指标取值。 3.2.3、有多方案需要比较时，应对各方案成本差异性进行分析、说明，最后提出成本建议。 3.2、项目投资决策阶段建安成本测算细则 * 3.2.4《项目拓展阶段建安成本测算》经过成本部经理审核后，提交开发部，作为可研分析的附件。 3.2.5、公司在进入新的城市进行房地产开发，成本部必须在测算前完成该城市的《房地产开发成本水平调查报告》内容包括： 该地区适用的法律 、法规、规定及其对工程成本的影响:包括定额计价方式、工程招投标规定、地产项目开发税费等; 当地的设计规范和标准的特点,主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特点,以便考虑对造价的影响; 完成该地区各类建筑各种档次物业建造成本水平表 * 3.2.6、集团公司立项阶段 《项目可行性研究报告》获得集团公司批准，在集团公司正式立项后， 《项目拓展阶段建安成本测算表》中有关数据自动成为项目的预控目标。 * 3.3.1、职责 对投资项目涉及的上述资料进行法律分析论证； 参与制定投资项目的操作方案，并起草、审核及完善相关意向书、合同书、协议书等法律文件； 配合项目拓展人员完成项目论证阶段可行性研究报告法律风险部分； 负责与集团法律顾问小组就投资项目涉及的法律事宜进行沟通协调； 参加子公司投资项目初判评审会及集团投资项目决策评审会，并出具法律意见； 应投资项目领导要求，为投资项目提供后续法律支持。 3.3、项目投资决策阶段法律部工作细则 * 3.3.2、工作程序 资料收集 有投资意向后，投资项目拓展人员需向子公司法务口提供以下资料： 土地基础资料： 自然状况 法律状态 目标公司及合作方的资料 基本资料： 资信状况： 土地交易及商品房买卖政策及程序 * 项目拓展人员完成资料收集提交子公司法务口后3个工作日内，子公司法务口在此基础上与项目拓展人员进行沟通及意见反馈。 沟通及意见反馈 投资项目领导、项目拓展人员及法务部共同拟订投资项目初步操作方案。法务部就操作方案涉及的法律事宜与集团法律顾问小组沟通之后，上报给子领导批准形成正式操作方案。 出具法律意见及形成初步操作方案 法务部在与项目拓展人员及项目领导全面沟通后3个工作日内出具法律意见。法律意见从以下三方面进行法律风险评估： 是否符合法律、法规的要求； 存在的法律风险揭示； 控制法律风险的建议。 法律意见经审核、审定后，以电子邮件方式发出，主送项目拓展 人员及投资项目领导，并抄送子公司领导。 * 在投资项目操作方案基础上，项目拓展人员与合作方谈妥投资项目的具体事宜，并准备合作意向书、合同书、协议书等文件； 法务部审核上述法律文件（或视情况需要起草法律文件），并将修改意见及建议反馈给投资项目领导及项目拓展人员，同时抄送给子公司领导； 项目论证阶段可行性研究报告的法律风险部分需包含项目历史沿革、项目操作方案、法律风险揭示及上述法律文件草案； 在投资项目经过子公司初判及集团投资决策评审会批准之后，上述法律文件按集团文件审批流程作最终审批 法律文件准备 * ４、项目决策收益指标ＩＲＲ介绍 * 4.1、内部收益率(ＩＲＲ) 定义 是指在整个计算期内投资项目所发生的现金流入量和现金流出量的现值累计数相等时的折现率 ,也即使项目的净现值等于零时的折现率 内部收益率容易被人误解为是项目初期投资的收益率。事实上，内部收益率的经济含义是投资方案占用的尚未回收资金的获利能力，它取决于项目内部。项目的内部收益率是项目到计算期末正好将未收回的资金全部收回来的折现率，是项目对贷款利率