房地产金融与投概论04第四章－可调利率抵押贷款.ppt

第四章　可调利率抵押贷款 华东师范大学东方房地产学院 龙胜平　孙斌艺 第一节　可调利率抵押贷款的提出 由于贷款利率由预期的真实利率、风险补偿和预期通货膨胀率三部分组成，因此，上述三者中的任何一个发生变化，都将引起贷款资金成本的变化，从而可能导致贷款人的财务损失。 首先是通货膨胀问题。由于未来通货膨胀率的不确定性，必然引起货币市场资金价格的变动，而这种变动是一种难以预测的变动。固定利率抵押贷款的利率恰恰是以贷款人对未来利率变动的估计为基础的，显然这种基础是不可靠的，潜在损失的可能性很大。 第一节　可调利率抵押贷款的提出 其次是抵押贷款机构“短借长贷”所产生的问题。 第一，由于长期抵押贷款利率固定不变，而短期的存款利率却时刻在变，所以这就要求短期存款利率的变动不能过于激烈，否则，贷款人的利差就无法保证。 表4.1　某金融机构简化资产负债表 表4.2　某金融机构简化资产负债表 第一节　可调利率抵押贷款的提出 第二，“短借长贷”要求有稳定的存款来源，否则借贷的时期差(maturity gap)问题将无法解决。 第一节　可调利率抵押贷款的提出 为了转移利率风险，贷款人设计了各种形式的可调利率抵押贷款。 从贷款人的角度，他们希望这类贷款能够实现两个目的： 要使这些更复杂的抵押工具能够为借款人所接受。 要使这些抵押工具在利率和付款方面有足够的可变性，从而有助于缓解贷款人所面临的存款不稳定性和资金成本问题。 第二节 根据物价指数调整的抵押贷款 为了向借款人转移部分利率风险，另一方面，也为了减轻借款人的借款难度，金融机构设计了根据物价指数调整的抵押贷款方式(price level adjusted mortgages，记为PLAM)。 第二节 根据物价指数调整的抵押贷款 根据物价指数调整的抵押贷款的付款机制 假定这样一宗抵押贷款，贷款总额为6万，贷款时期为30年，不考虑通货膨胀率的贷款利率为4％。贷款的清偿计划如下： (1)首先按照本息均摊方式，计算第1年每月付款额为286元。 (2)计算第1年年底的贷款余额，为58 943元。 (3)假定第2年年初公布的物价指数为6%，用这一物价指数对贷款余额进行调整，于是余额为58 943×1.06，即62 480元。 (4)根据上述余额，用29年，计算第2年的每月付款额，然后重复(2)到(4)的过程。 图4.1 本息均摊方式与根据物价指数调整的抵押贷款方式比较 第二节 根据物价指数调整的抵押贷款 根据物价指数调整的抵押贷款同样也面临许多棘手的问题。 第一个问题是物价指数反映的是全社会在一定时期内物价的总体变化，而房价只是这一指数的一个组成部分，用这样一个总体指数对房价进行校正，缺乏理论依据。 第二个问题是根据物价指数调整的抵押贷款要求每月付款额能够与借款人的收入有效地匹配。 第二节 根据物价指数调整的抵押贷款 第三个问题是物价指数的统计是建立在历史数据基础之上的。 第四个问题是贷款人如果要保证有恒定的利差收入，那么就必须要开发一种新的存款帐户，使得存款利息也根据物价指数定期调整。 第三节　可调利率抵押贷款原理 一、概述 贷款利率定期根据某种市场利率指数而不是根据物价指数调整的贷款方式就是所谓可调利率抵押贷款(adjustable rate of　mortgages，简称ARM)。通过选择利率指数而不是物价指数对贷款进行调整，使得贷款人在一定程度上减轻了估算贷款期内的真实利率和风险补偿的难度。 第三节　可调利率抵押贷款原理 第三节　可调利率抵押贷款原理 第一，固定利率抵押贷款完全没有考虑贷款人所承担的利率风险可能导致的损失。 第二，利率调整的间隔越长，贷款人承担的利率风险就越大，相应地贷款的预期收益率应该更高。 第三，关于借贷双方利率风险的分割问题。 第三节　可调利率抵押贷款原理 二、可调利率抵押贷款指数 指数是计算对借款人适用利率的参照标准。贷款机构参照的指数，必须是借款人也能了解掌握的且不由贷款机构控制的指数。有些指数相对其它指数来说更易波动。在美国最常用的指数如下： 一年、三年和十年期国库券利率 第十一区联邦住宅贷款银行的资金成本 普通住房贷款的全国平均合同利率 联邦保险的储蓄机构的全国资金成本的中位数 与平均存单利率捆绑的房利美最新CD-ARM贷款利率 伦敦银行间（LIBOR）利率 第三节　可调利率抵押贷款原理 三、可调利率抵押贷款的其它变量 初始利率(Initial interest rate)。可调利率抵押贷款的初始利率通常是由发放贷款时的市场条件决定的。但是由于此时贷款人承担的利率风险较小，贷款利率通常应低于固定利率抵押贷款的利率水平。在整个贷款期内的预期收益也应较低。 调整间隔。是指付款额调整的周期。通常为6个月或1年。当然理论上调整间隔可以长达3年、5年，也可以短到1个月。