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房地产行业政策与房产税决策 　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。 　　严格地讲，房产税，也就是中央三中全会所说的房地产税的问题,首先不是政策层面的，而是制度建设层面的一个问题，它涉及的就是房地产业长期健康发展，需要匹配一个有效的制度供给，这个制度供给也就是过去中央特别强调需要打造的长效机制。这种长效的机制，不可缺少的就是在顺应市场经济客观规律的大方向下，掌握好一个必要的制度大框架的构建，在这个大框架下。才能真正掌握好所谓政策调控与政策工具组合的问题，才能达到政策调控应该有的水准。我国前面这些年经历了对于房地产业的多轮政府调控，但实话实说，最为缺失的就是制度供给的创新，在制度供给中怎样攻坚克难这方面的实际创新进步，还明显不足。 　　房产税既然属于制度建设问题，关于它的争议可想而知，具有总书记所说的必须“冲破利益固化的藩篱”这方面的难度。不同观点的争议后面带有强烈的利益考量，不同的利益诉求表达出来，又往往带有非常鲜明的感情色彩，在网上说到这个事情，很多都是情绪宣泄。但我们特别需要的是推崇理性讨论。 　　理性讨论里，基本的逻辑是大道理要管小道理。我感觉最近我接触到的两个学者观点，是把小道理放在了大道理的前面。第一个有代表性的观点是说，中国要把政治体制改革完成以后，再考虑怎么启动房地产税改革的问题，否则这个税不得人心，没法考虑推进改革。但我觉得，从中国渐进改革已经形成的路径，以及国际经验来看——比如美国怎样崛起为世界头号强国——来做一个理性的考察，这样一个“策略考虑”恰恰说反了。把“美国进步时代的启示”借鉴到中国来说，我们要考虑的，就是对于尚无法正面设计的政治体制改革，可不可以先在大家都无法拒绝的与经济相关的制度规范性和依法治国框架之下的财经制度建设层面，来实际推进，涉及公众千家万户的房地产税等，如能依法形成制度性的进步，实际上会像美国进步时代那样最终解决政治体制改革的任务。对这个顺序如果你不做一个务实的处理，那我们永远无法想象在中国已有的渐进改革路径依赖和具体国情制约的情况下，什么时候可以正面讨论做个政治体制改革的方案设计，这件事遥遥无期，那我们还怎么样能够顺应实际的矛盾凸显、问题导向的压力下去解决问题?那么不论是政治体制改革，还是房地产税改革，以及改革、发展与稳定的结合，就都成了空谈。 　　还有另外一个也是很有代表性的观点，是说如果当前在房地产“去库存”的情况下正面讨论启动房地产税的立法问题——现在实施这一改革，首先是按照中央的指导路径要解决“立法先行”的问题——那么它引出的问题会比解决的问题还多，在“去库存”未完成的大概三年或者再长一点的时间段之内，不能讨论房产税的改革问题。我觉得这样一个也是从策略角度切入的反对意见，恰恰忽视了我们现在房地产市场上的基本事实，就是“冰火两重天”，它给我们的重要启示，是在“火”的这一边已经形成如此巨大而明显的社会压力与民众焦虑的情况下，以及火还在蔓延，二线城市纷纷跟进火的这一边——我们再像过去那样固守一套做了多少轮的“政策调控”，而在制度建设上无所作为，那还能不能适应这样的问题导向下现实生活中要解决问题的客观需要?仅因为三四线城市为主的去库存而继续拖延房地产税制度建设的立法过程，我们的大局观和综合配套思维能力是否有点问题了? 　　我自己的基本看法，简要地说，要提到这么几个层面的认识。 　　第一，对于房地产税的大方向，应该坚定地按照中央十八届三中全会全面改革部署文件所表述的，在“税收法定”这样的轨道上立法先行，“加快房地产税立法并适时推进改革”。这个税改大方向其实中央在历次形成的改革权威文件里是一而再、再而三地锁定的。前段时间财政部的楼继伟部长在成都G20会议上明确表示的推进房地产税我们义无反顾,其实只是一句要贯彻中央精神的大实话，但是网上居然引起了那么热闹的反对声浪。 　　在我看来这样一个表态，就是跟中央高度一致的，体现的是改革意识和改革决心，以及参与决策的官员应该有的一种担当。这个事情还是应该回到十八大以后配套改革全面战略部署的基本逻辑上来。 　　第二，大方向之下接着需要讨论的就是基本框架。既然是配套改革，那么跟房地产税相关的就决不只这个税种概念下的那些具体的问题，要把税、费、地租和不动产整个制度框架，通盘考虑，这才叫一个高水平的配套改革的考虑。这种相关的税、费、地租合在一起的制度协调，一定要处理好社会可接受的综合负担怎么样整合、怎么样尽可能降低、而且其中的不同类型的负担怎么样分流归位来理顺相互关系的问题，包括住房的土地使用权在70年到期后怎样按《物权法》已定原则续期的操作问题，这是配套改革中一定要处理好的问题。 　　第三，跟着要说设计思路上我认为应掌握的一些具体要点。要适应中国的国情和公众心理，看来不能照搬美国房地产税的普遍征收模式