土地使用权转让合同研究的论文(范本).docVIP

土地使用权转?让合同研究的?论文 土地使?用权转让合同?研究的论文 ?第一节 土地?使用权转让的?特点和方式 ? ?一、土地使用?权转让的特点? 土地使用权?转让是土地使?用人将其拥有?的土地使用权?再移转给他人?的行为。这里?的“再移转”?，是指土地使?用人在从政府?或其他人手中?取得土地使用?权，已经发生?至少一次土地?使用权主体的?变更，而转让?意味着至少第?二次主体变更?。由于转让是?以主体的变更?为界定标准，?以土地使用权?出售、交换、?赠予、继承、?合建、投资入?股等涉及土地?使用人变更的?行为均可视为?土地使用权转?让行为。 土?地使用权的转?让是不动产物?权的转让，该?行为除可能涉?及合同法的诸?多规定外，还?具有不动产物?权变动的各项?特点，包括：? 1、?土地使用权与?地上建筑物、?附着物一同移?转。关于土地?与地上物，理?论上有一元主?义和二元主义?之说。所谓一?元主义，是将?土地和其地上?物视为一个整?体的权利，或?如德国民法，?将建筑物视为?地上权之附属?物；或如日本?民法之相反规?定，将地上权?视为建筑物之?附属物。采一?元主义者，附?属物不得离开?主体权利而独?立存在〖注：?参见史尚宽著?：《物权法论?》 导致?合并或分立之?后的主体取得?相应的土地使?用权。通过继?承取得土地使?用权时，土地?使用权的移转?也没有直接的?对价，但可能?会有间接的对?价，如在通过?合并取得土地?使用权的法律?关系中，新公?司继承了原公?司的财产，也?会继承原公司?的债务，新公?司取得土地使?用权的对价，?可能以承担原?公司的其他债?务的方式体现?出来。WwW?..Com ?通过继承转让?土地使用权的?另一个特点在?于，它可以完?全不依当事人?的意思、而仅?依法律的规定?实现土地使用?权的移转，因?而与其他几种?转让土地使用?权的方式格外?不同。 第二?节 土地使用?权转让的条件? ? 一、对附加?土地使用权转?让条件的质疑? 根据法理，?财产权一经合?法取得，只要?不损害他人利?益或公共利益?，权利人尽可?自由处分，不?受阻碍，因为?处分权本身就?是财产权的一?部分。具体到?土地使用权，?权利人取得土?地使用权后，?可以自己开发?利用该土地，?也可以转让该?土地给他人使?用，何须人为?以投资或开发?进度为条件设?置障碍？对于?成片开发的土?地，因出让的?目的在于使成?片土地获得初?步开发、使生?地变成熟地、?为引进项目和?作进一步开发?提供条件，故?要求成片土地?在适度开发以?形成工业用地?或其它建设用?地条件后方可?转让，似可理?解。但对于宗?地而言，用于?房屋建设工程?的出让合同已?经载明其开发?用途和开发期?限等，无论如?何转让，出让?合同的约束仍?对用地人有效?，为什么一定?要投资25%?以上才能转让?呢？ 限制土?地炒卖可能是?设置转让条件?的主要动因，?但现在看来显?然是下错了药?。因为炒地之?风盛行不是源?于土地开发的?程度问题，而?是源于一级市?场的管理问题?，是一级市场?与二级市场存?在过大的升值?空间的问题。?实践证明，在?已经将拍卖作?为主要出让方?式的地区，由?于土地使用权?在一级市场的?价格与在二级?市场的价格基?本相当，土地?炒卖因无暴利?可图而得到有?效抑制，所以?打击土地炒卖?的当务之急是?限制协议出让?，推广拍卖出?让，而不是设?置转让条件、?硬性要求完成?投资25%以?上后方能转让?。 极端的事?例并不鲜见，?即发展商在缴?付出让金、取?得土地使用权?证后因资金原?因无力继续开?发，又因《城?市房地产管理?法》第三十八?条的规定未完?成投资总额的?25%而无法?将土地转让给?他人开发，虽?双方有意，却?法律无情，土?地资源因此得?不到有效利用?，市场流通因?此受到阻碍。? 当然，房屋?预售时虽也涉?及预售房屋占?用范围的土地?使用权的转让?，但因出售的?标的是房屋，?法律为保护购?房人的利益要?求预售房必须?达到一定的建?设条件有合理?性，《城市房?地产管理法》?第四十四条关?于预售的商品?房、其投入开?发建设的资金?达到工程建设?总投资的25?%以上、并已?经确定施工进?度和竣工交付?日期的规定并?无不妥。 值?得注意的是，?《城市房地产?管理法》中的?“转让”是广?义的“转让”?，其范围应包?括买卖、赠予?和其它合法方?式如作价入股?、继承等，其?中赠予是没有?对价的，继承?可以是法定的?，作价入股的?目的可能就是?为了实现前期?投资包括前期?25%的投资?，如果硬性要?投资25%之?后才能赠予、?继承或作价入?股，既不必要?，也不可能。?因此，笼统地?规定属于房屋?建设工程的土?地使用权应在?完成开发投资?总额的25%?以上后才能转?让是不准确