广告策划重庆地产策划理念及实务.ppt

关于策划的一些理念 交 流 关于重庆房地产市场 城市向北 北部已经确立了住宅发展的核心地位,并拥更多潜在用地; 但很重要的问题已经凸显出来:未来还有哪些人入住北部??? 重庆目前的经济发展水平/城市化速度/外来人口量/其它区域留客能力的增强等. 点式城市布局基本完成 南岸/杨家坪/沙坪坝/解放碑/观音桥五大商圈相继确立并将陆续完成; 茶园/西永/北部新区/滨江路是未来数年四个大的版块; 办公区域除解放碑外,其余仍相对平衡,观音桥可能发展得稍快一些. 我们可能遇到的项目特征 滨江路项目,体量100---400亩,高层为主; 近郊项目,公共交通时间成本为1小时左右,配套差,小高层或高层,竞争激烈,10—50万方(建筑面积)为主; 周边区域项目,如两路回兴/李家沱鱼洞/北碚 附近区县,永川/万州/达州/长寿等 个盘与整体市场 整体市场不太容易重现2003—2004的火爆; 市场需求在体量\层面上已经得到极大满足; 新的需求成长缓慢且相对狭窄; 外来需求量无明显改善迹象. 所以,个盘竞争会相当激烈,尤其是主城区土地开发殆尽的情况下.当然,近两三年内滨江一线项目还会有一波攻势. 关于开发商 开发商对我们的意义 不管好与不好,我们大多数人都住着他们修的房子; 不管有多高,重庆开发商的利润都没有外地的高; 不管多与少,策划费与佣金是开发商付的; 不管谁出钱,外出考察都是开发商逼出来的,受益最大的却是我们自己; 启动并发展壮大了市场,使我们就业. 认识开发商 开发商形成的三个阶段 市场启动,需求被激发而拉动价格及消化量的阶段,开发商赚在第一阶段的眼光和胆色; 供需相对稳定,市场态势平缓,开发商赚在土地差价及综合资源运作能力; 供应远大于需求,利润下降并相对透明,只能依靠专业和市场运作赚钱. 认识开发商 开发商的主要构成 本土成长的龙湖\金科\华宇\协信\南方\同创等,他们需要寻找下一步发展的方向和信心; 外来开发商华立/奥园/融科/棕榈泉/阳光100/国美/首创/招商,路在何方??? 其它资金介入房地产的大川/美心/隆鑫/东原等,又需要什么??? 与鲨同游(仅供参考) 做策划师有很多机会与开发商老板沟通,每一个老板都是一条鲨鱼,性凶猛而狡诈; 策划师跟开发商合作做事就像是与鲨同游,其目标就是让自己也变成一条鲨鱼; 项目是开发商和策划师学习的最好舞台,谁用心更多,谁游得更快,就可以抛离对手; 开发商对你的尊重一为专业,二为实务,三为还没有看清,所以适当的距离感是必要的. 出道你早,专业我高 开发商都是聪明人,阅历也丰富,成就也相当不错,所以好像沟通起来很难; 适当的尊重是有必要的,但切无须变成一种心理负担或压力; 我们有我们的专业,有我们的体系去保障运作,这是开发商做不到的,这也是中原能够生存近三十年而且越来越壮大的原因. 关于策划 策划师—最令我尊重的职务 关于策划 关于 师 关于房地产策划师 应用到的相关专业 建筑 广告 行销(营销) 园林 语文 统计 风水 市场研究…….. 供应与需求 这是房地产市场最基本的判断标准之一; 从累积的数据来分析,可以看出发展动态; 结合政府规划(当然要观察其实施的真实性),可以得出未来需求及供需关系! 从目前重庆市场来看,供大于求特征显著,主要是由于政府对土地控制不力造成; 也正是这种状况,营销策划才有了更大的必要性和生存空间! 如何理解策划其实是一项管理工作 重庆市场开发商成熟度有限,需要策划做的不仅仅是创意或建议,更多是一种执行; 策划需要考虑到消费者需求和关心的每一个细节; 策划的效果要通过许多环节\许多人去切实执行才能体现出来; 资源统筹\事务统筹,所以是一项管理工作. 完整性 除了促销方案,没有一个策略可以单独地评判其效果; 核心解决要素只是解决了定位问题,而营销体系中许多环节同样重要; 策划师的方案如果不完整,那最终执行的效果就会更不完整!策划师做到80分,最后项目可能只有60分! 一开始就要有整合营销概念,不能头疼医头! 可执行性 拿来主义在信息时代被广泛应用,也被滥用,有些很难实施的要求被不断提给开发商; 把开发商的银子当作一个试验品,这个方案不行就换另一个,结果效果不好又影响合作; 事前准备,包括生活中点滴的积累;避免开会时面面相觑的尴尬,提前量是很重要的,一个好的策划人应该具备这样的基本意识. 有效的评估和反馈机制 一个方案最终效果好不好,应有一个良好的评估机制.这个机制不是死的,因为项目和阶段性差别太大.但如果能尽量听取到相关批评意见,则对项目和个人,都善莫大焉; 反馈则是必要而系统的,应该有数据和指标的体现,包括当前量和累积量.从而得出相关的分析和判断. 策划师:你的战场在案场! 开盘以前我们要做好所有的布置,案场